Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CSTCBY-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 41 m², piętro 4/10
Szwederowo, Bydgoszcz
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- 4 z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Szwederowo
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-szwederowo-4) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-szwederowo/ob/4)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 78 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8957 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 7.09.2026 (70 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 55 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 4 | 359 000 zł | 8756 | — |
| Tadeusza Czackiego | 48,6 m² | 4 | 485 000 zł | 9979 | 376 m |
| Solskiego | 41,3 m² | — | 359 000 zł | 8693 | 552 m |
| ul. Ugory | 46 m² | — | 399 000 zł | 8674 | 614 m |
| Norweska | 45 m² | 4 | 365 000 zł | 8111 | 624 m |
| Szwederowo | 41 m² | 4 | 360 000 zł | 8781 | 905 m |
| Fałata | 49 m² | — | 590 000 zł | 12 041 | 927 m |
| Górzyskowo | 46,3 m² | 3 | 837 539 zł | 18 105 | 1,1 km |
| Błonie | 48 m² | 0 | 375 000 zł | 7813 | 1,2 km |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 47 m² | 3 | 601 856 zł | 12 800 | 1,3 km |
| Błonie | 47 m² | 0 | 385 000 zł | 8192 | 1,3 km |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 43 m² | 7 | 399 000 zł | 9279 | 1,5 km |
| Błonie | 47 m² | 0 | 395 000 zł | 8404 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 8781 zł/m²; to mieszkanie — 8756 zł/m² (−0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 359 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 359 000 zł |
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 598 zł/m² z 5642 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.