Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CKGADF-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 106 m², piętro 2/3
Kościuszki, Olsztyn
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 106 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rok budowy
- 1920
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Kościuszki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-olsztyn-kosciuszki/ob/494)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (6629 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7214 zł/m²) za 106 m² wychodzi ok. 765 000 zł — oferta jest o 17% niżej.
- 3W mieście Olsztyn ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.06.2026 (165 dni); połowa ogłoszeń w mieście Olsztyn wisi dłużej niż 24 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,6% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Olsztyn: mediana 9299 zł/m² z 2244 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 5 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 106 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 88 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7214 zł/m², czyli ok. 765 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 106 m² | 2 | 635 000 zł | 5991 | — |
| Marii Zientary-Malewskiej | 126 m² | 1 | 898 000 zł | 7127 | 309 m |
| Adama Mickiewicza | 92 m² | 0 | 869 000 zł | 9446 | 781 m |
| ul. Andrzeja Samulowskiego | 89 m² | — | 830 000 zł | 9326 | 826 m |
| Prusa | 101 m² | — | 579 000 zł | 5733 | 828 m |
| Warmińska | 89 m² | 3 | 889 000 zł | 9989 | 1 km |
Mediana podobnych — 9326 zł/m²; to mieszkanie — 5991 zł/m² (−36%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 635 000 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 635 000 zł |
| 3.11.2026 | Gratka | zdjęte | 635 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Olsztyn
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9299 zł/m² (2244 transakcje); połowa transakcji między 8081 zł/m² a 10 538 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 9035 zł/m², pierwotny 9569 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9688 zł/m² z 960 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 24 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8757 zł/m²; II kw. 2025 — 8708 zł/m²; III kw. 2025 — 8934 zł/m²; IV kw. 2025 — 8808 zł/m²; I kw. 2026 — 8990 zł/m²; II kw. 2026 — 9209 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.