Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PSX5R3-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 105 m², piętro 2/5
Starówka, Toruń
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 105 m²
- Piętro
- 2 z 5
- Rok budowy
- 1895
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Starówka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-torun-starowka-plac-sw) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-torun-starowka-plac-sw-ka) · Nieruchomości-online (torun.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 122% wyższa od mediany 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7946 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7507 zł/m²) za 105 m² wychodzi ok. 788 000 zł — oferta jest o 135% wyżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 14% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.10.2026 (22 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 51 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 9 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 105 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 32 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7507 zł/m², czyli ok. 788 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 105 m² | 2 | 1 850 000 zł | 17 619 | — |
| Starówka | 105 m² | 1 | 1 750 000 zł | 16 667 | 13 m |
| Strumykowa | 85,4 m² | — | 790 000 zł | 9251 | 357 m |
| Jagiellońska | 84,8 m² | — | 650 000 zł | 7662 | 650 m |
| Grudziądzka | 90,4 m² | — | 760 000 zł | 8407 | 657 m |
| Rabiańska | 86,5 m² | — | 899 000 zł | 10 398 | 724 m |
| szosa Chełmińska 50 | 86 m² | — | 699 000 zł | 8128 | 1,1 km |
| Moniuszki | 118 m² | — | 895 000 zł | 7585 | 1,2 km |
| Bydgoskie Przedmieście | 93,1 m² | 0 | 790 000 zł | 8482 | 1,2 km |
| ul. Jana Olbrachta | 88,2 m² | 2 | 769 000 zł | 8715 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 8482 zł/m²; to mieszkanie — 17 619 zł/m² (+108%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 850 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 850 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 850 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 677 zł/m² z 2132 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 51 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.