Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EOETLR-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 91 m², piętro 2
Wrzosy, Toruń
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 91 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Wrzosy
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-torun-wrzosy-heweliusz) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-torun-wrzosy-heweliusza/o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 5 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9099 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 451 zł/m²) za 91 m² wychodzi ok. 951 000 zł — oferta jest o 15% niżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 14% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.06.2026 (135 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 51 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 7Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 5 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 91 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 187 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 451 zł/m², czyli ok. 951 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 91 m² | 2 | 812 698 zł | 8931 | — |
| Wrzosy | 84 m² | 2 | 732 499 zł | 8720 | 0 m |
| Wrzosy | 89 m² | 2 | 769 287 zł | 8644 | 0 m |
| Wrzosy | 75 m² | 2 | 682 430 zł | 9099 | 0 m |
| Wrzosy | 77 m² | 2 | 722 592 zł | 9384 | 0 m |
| Wrzosy | 73 m² | 2 | 685 433 zł | 9390 | 0 m |
Mediana podobnych — 9099 zł/m²; to mieszkanie — 8931 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 5.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
| 6.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 667 zł/m² z 2116 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 51 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 8554 zł/m²; I kw. 2025 — 8807 zł/m²; II kw. 2025 — 9215 zł/m²; III kw. 2025 — 9178 zł/m²; IV kw. 2025 — 9600 zł/m²; I kw. 2026 — 9702 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.