Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PJNKIY-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 79 m², piętro 2/4
Śródmieście, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 79 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rok budowy
- 1950
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-srodmiescie-79m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-srodmiescie/ob/319)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 265 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9609 zł/m²) za 79 m² wychodzi ok. 759 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.09.2023 (1144 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 30 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 79 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 88 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9609 zł/m², czyli ok. 759 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 79 m² | 2 | 900 000 zł | 11 392 | — |
| Górna | 69,6 m² | 0 | 1 699 000 zł | 24 425 | 172 m |
| Śródmieście | 72 m² | 2 | 1 023 660 zł | 14 218 | 208 m |
| Śródmieście | 94 m² | 2 | 949 600 zł | 10 102 | 208 m |
| Śródmieście | 70 m² | 2 | 1 193 570 zł | 17 051 | 208 m |
| ul. Gabriela Narutowicza | 68 m² | — | 825 000 zł | 12 132 | 244 m |
| ul. Fryderyka Chopina | 84 m² | 1 | 782 000 zł | 9310 | 439 m |
| ul. Narutowicza | 64 m² | 1 | 400 000 zł | 6250 | 562 m |
| Żołnierzy Niepodległej | 69,7 m² | — | 1 360 000 zł | 19 509 | 687 m |
| Czechowska | 68 m² | 3 | 799 000 zł | 11 750 | 1,1 km |
| Stanisława Leszczyńskiego | 69,9 m² | — | 1 499 000 zł | 21 454 | 1,4 km |
| ul. Stanisława Leszczyńskiego | 70 m² | — | 1 549 000 zł | 22 129 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 14 218 zł/m²; to mieszkanie — 11 392 zł/m² (−20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 900 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 900 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 588 zł/m² z 2808 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 30 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.