Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MTA4IE-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 72 m², piętro 2
Śródmieście, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 72 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 1963
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-srodmiescie-72m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-srodmiescie/ob/488)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 39% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 265 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9609 zł/m²) za 72 m² wychodzi ok. 692 000 zł — oferta jest o 48% wyżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.09.2026 (75 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9972 zł/m² z 2109 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 90 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9609 zł/m², czyli ok. 692 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72 m² | 2 | 1 023 660 zł | 14 218 | — |
| Śródmieście | 62 m² | 1 | 1 004 000 zł | 16 194 | 0 m |
| Śródmieście | 70 m² | 2 | 1 193 570 zł | 17 051 | 0 m |
| Fryderyka Chopina | 60 m² | 2 | 589 000 zł | 9817 | 126 m |
| ul. Gabriela Narutowicza | 68 m² | — | 825 000 zł | 12 132 | 161 m |
| Śródmieście | 79 m² | 2 | 900 000 zł | 11 392 | 208 m |
| Graniczna | 59 m² | 3 | 537 000 zł | 9102 | 218 m |
| ul. Fryderyka Chopina | 84 m² | 1 | 782 000 zł | 9310 | 251 m |
| ul. Wschodnia | 59 m² | — | 589 941 zł | 9999 | 253 m |
| Górna | 69,6 m² | 0 | 1 699 000 zł | 24 425 | 303 m |
| Górna | 58 m² | — | 395 000 zł | 6810 | 310 m |
| Zesłańców Sybiru | 58 m² | — | 699 000 zł | 12 052 | 328 m |
| Narutowicza | 64 m² | 1 | 400 000 zł | 6250 | 473 m |
| Żołnierzy Niepodległej | 69,7 m² | — | 1 360 000 zł | 19 509 | 614 m |
| Żołnierzy Niepodległej | 62,8 m² | — | 972 625 zł | 15 500 | 614 m |
| al. Racławickie | 58 m² | — | 1 200 000 zł | 20 690 | 822 m |
Mediana podobnych — 12 052 zł/m²; to mieszkanie — 14 218 zł/m² (+18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 023 660 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 023 660 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9972 zł/m² (2109 transakcji); połowa transakcji między 8482 zł/m² a 11 707 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9974 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 600 zł/m² z 2794 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9897 zł/m²; II kw. 2026 — 10 043 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.