Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RF8JX0-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 72 m², parter
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 72 m²
- Piętro
- parter z 2
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-kobierzyns) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-kobierz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 035 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 844 zł/m²) za 72 m² wychodzi ok. 1 069 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.09.2026 (58 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 97 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 10 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 844 zł/m², czyli ok. 1 069 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72 m² | 0 | 1 163 931 zł | 16 166 | — |
| Dębniki | 59 m² | 0 | 990 505 zł | 16 788 | 0 m |
| Dębniki | 59 m² | 0 | 958 018 zł | 16 238 | 0 m |
| Dębniki | 70 m² | 0 | 1 143 582 zł | 16 337 | 0 m |
| Dębniki | 70 m² | 0 | 1 144 066 zł | 16 344 | 0 m |
| Dębniki | 69 m² | 0 | 1 120 487 zł | 16 239 | 0 m |
| Babińskiego | 79,3 m² | 1 | 1 308 450 zł | 16 500 | 609 m |
| Babińskiego | 72,4 m² | 1 | 1 194 600 zł | 16 500 | 609 m |
| Lubostroń | 82 m² | — | 1 100 000 zł | 13 415 | 690 m |
| Lubostroń | 58 m² | — | 895 000 zł | 15 431 | 690 m |
| ul. Lubostroń | 82 m² | 0 | 1 150 000 zł | 14 024 | 783 m |
| ul. Czerwone Maki | 62,2 m² | 5 | 1 249 000 zł | 20 068 | 845 m |
| Komuny Paryskiej | 58 m² | 2 | 765 000 zł | 13 190 | 957 m |
| Małysiaka | 62 m² | — | 839 000 zł | 13 532 | 1,1 km |
| Karola Bunscha | 68 m² | 3 | 968 724 zł | 14 246 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 16 239 zł/m²; to mieszkanie — 16 166 zł/m² (−0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 163 931 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 163 931 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 176 zł/m² z 22 937 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 97 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 069 zł/m²; II kw. 2026 — 15 028 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.