Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-O4BNRG-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 68 m², piętro 3/3
Czechowska, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 68 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rok budowy
- 2017
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-czechowska-68m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-czechowska/ob/4775) · Nieruchomości-online (lublin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% wyższa od mediany 64 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9786 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 235 zł/m²) za 68 m² wychodzi ok. 832 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.06.2026 (158 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 30 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Czechowska: 4 ofert sprzedaży (mediana 8774 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 68 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 70 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 235 zł/m², czyli ok. 832 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 68 m² | 3 | 799 000 zł | 11 750 | — |
| Północna | 56 m² | — | 780 000 zł | 13 929 | 165 m |
| ul. Ogrodowa | 72 m² | — | 1 023 660 zł | 14 218 | 263 m |
| Żołnierzy Niepodległej | 69,7 m² | — | 1 360 000 zł | 19 509 | 424 m |
| Żołnierzy Niepodległej | 62,8 m² | — | 972 625 zł | 15 500 | 424 m |
| Antoniego Pączka | 56 m² | 2 | 802 726 zł | 14 334 | 509 m |
| Antoniego Pączka | 56 m² | 5 | 825 338 zł | 14 738 | 509 m |
| Antoniego Pączka | 56 m² | 1 | 797 073 zł | 14 233 | 509 m |
| Antoniego Pączka | 56 m² | 3 | 808 379 zł | 14 435 | 509 m |
| Antoniego Pączka | 56 m² | 4 | 819 685 zł | 14 637 | 509 m |
| Zesłańców Sybiru | 58 m² | — | 699 000 zł | 12 052 | 774 m |
| ul. Stanisława Leszczyńskiego | 70 m² | — | 1 549 000 zł | 22 129 | 792 m |
| Stanisława Leszczyńskiego | 69,9 m² | — | 1 499 000 zł | 21 454 | 792 m |
| Probostwo | 60 m² | 0 | 549 900 zł | 9165 | 833 m |
| al. Racławickie | 58 m² | — | 1 200 000 zł | 20 690 | 841 m |
| Lubartowska | 55,7 m² | — | 375 000 zł | 6730 | 924 m |
Mediana podobnych — 14 233 zł/m²; to mieszkanie — 11 750 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 799 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 588 zł/m² z 2808 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 30 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.