Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MACZ0M-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 66 m², piętro 4
Wincentego, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 66 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-ul-sw-wincenteg) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-swiet) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-sw) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 26% niższa od mediany 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 141 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 321 zł/m²) za 66 m² wychodzi ok. 681 000 zł — oferta jest o 27% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.04.2026 (213 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,5% rocznie brutto.
- 7Ulica św. Wincentego: 15 ofert sprzedaży (mediana 10 714 zł/m²), 16 transakcji w rejestrze (mediana 10 057 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 66 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 104 transakcje w 24 miesiące) mediana to 10 321 zł/m², czyli ok. 681 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 66 m² | 4 | 498 000 zł | 7546 | — |
| Wincentego | 75 m² | 2 | 798 000 zł | 10 640 | 0 m |
| Świętego Wincentego | 62 m² | 2 | 525 000 zł | 8468 | 0 m |
| Kazimierza Jagiellończyka | 71 m² | 4 | 650 000 zł | 9155 | 144 m |
| Kazimierza Jagiellończyka | 68 m² | 1 | 790 000 zł | 11 618 | 144 m |
| okolice ul. trzebnicka | 54 m² | 0 | 591 000 zł | 10 944 | 157 m |
| okolice ul. Plac strzelecki | 53 m² | 5 | 931 000 zł | 17 566 | 157 m |
| Okolice ul.Bolesława Drobnera | 55 m² | 4 | 990 000 zł | 18 000 | 157 m |
| okolice ul. Plac strzelecki | 64 m² | 4 | 570 000 zł | 8906 | 157 m |
| blisko ul.Trzebnickiej | 62 m² | 3 | 600 000 zł | 9677 | 157 m |
| Trzebnicka | 60 m² | 4 | 499 000 zł | 8317 | 233 m |
| ul. Trzebnicka | 60 m² | — | 599 999 zł | 10 000 | 233 m |
| Paulińska | 56,6 m² | — | 599 000 zł | 10 577 | 265 m |
| Staszica | 64 m² | — | 590 000 zł | 9219 | 329 m |
| Staszica | 62 m² | — | 880 000 zł | 14 194 | 329 m |
| ul. Plac Strzelecki | 54 m² | 2 | 599 000 zł | 11 093 | 360 m |
Mediana podobnych — 10 681 zł/m²; to mieszkanie — 7546 zł/m² (−29%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 498 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 498 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 498 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 498 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 982 zł/m² z 16 574 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.