Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RXXEGD-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 66 m²
ul. Stoisława, Szczecin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 66 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-szczecin-ul-stoislawa-2-pokojowe-k6) · Nieruchomości-online (szczecin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2696)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 31% wyższa od mediany 196 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9949 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8131 zł/m²) za 66 m² wychodzi ok. 537 000 zł — oferta jest o 60% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (18 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 22 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 360 zł/m² z 4081 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 66 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 171 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8131 zł/m², czyli ok. 537 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 66 m² | — | 859 000 zł | 13 015 | — |
| Partyzantów | 65 m² | 2 | 499 000 zł | 7677 | 173 m |
| pl. Zawiszy Czarnego | 62 m² | — | 438 000 zł | 7065 | 426 m |
| Władysława Jagiełły | 63 m² | — | 525 000 zł | 8333 | 456 m |
| Śląska | 65 m² | 3 | 589 000 zł | 9062 | 599 m |
| Koński Kierat | 55 m² | 3 | 619 000 zł | 11 255 | 603 m |
| Koński Kierat | 55,5 m² | — | 619 000 zł | 11 153 | 603 m |
| Bałuki | 58,9 m² | 1 | 294 900 zł | 5010 | 606 m |
| ul. Edmunda Bałuki | 58 m² | — | 320 000 zł | 5517 | 606 m |
| Kaszubska | 69,2 m² | 1 | 349 000 zł | 5043 | 616 m |
| Jadwigi | 65,8 m² | — | 479 000 zł | 7275 | 620 m |
| Bolesława Krzywoustego | 76 m² | 1 | 540 000 zł | 7102 | 623 m |
| Śródmieście | 55 m² | 3 | 555 000 zł | 10 091 | 631 m |
| Koński Kierat | 55 m² | 2 | 529 000 zł | 9618 | 634 m |
| Jadwigi | 61 m² | 1 | 599 000 zł | 9820 | 657 m |
| Władysława Jagiełły | 63,4 m² | 1 | 499 000 zł | 7874 | 666 m |
Mediana podobnych — 8660 zł/m²; to mieszkanie — 13 015 zł/m² (+50%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 859 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 859 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 360 zł/m² (4081 transakcji); połowa transakcji między 8454 zł/m² a 12 244 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9442 zł/m², pierwotny 12 044 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3081 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 22 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.