Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R76G1Q-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 64 m², parter
Turystyczna, Wyspa Sobieszewska, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 64 m²
- Piętro
- parter z 1
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wyspa Sobieszewska
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-g) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-wyspa-sobieszew) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-wyspa-sobieszewska)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 475 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 400 zł/m²) za 64 m² wychodzi ok. 858 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.07.2026 (122 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 45 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Turystyczna: 56 ofert sprzedaży (mediana 15 177 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 13 391 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 13 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 400 zł/m², czyli ok. 858 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64 m² | 0 | 929 000 zł | 14 516 | — |
| Turystyczna | 57 m² | 1 | 869 000 zł | 15 246 | 0 m |
| Turystyczna | 57,5 m² | — | 869 000 zł | 15 108 | 0 m |
| Turystyczna | 69,5 m² | — | 734 959 zł | 10 583 | 0 m |
| Turystyczna | 69,4 m² | — | 904 000 zł | 13 026 | 0 m |
| Turystyczna | 69 m² | 0 | 1 380 060 zł | 20 001 | 0 m |
| Turystyczna | 68 m² | 0 | 1 373 910 zł | 20 205 | 0 m |
| Turystyczna | 68 m² | 0 | 904 000 zł | 13 294 | 0 m |
| Turystyczna | 69 m² | 0 | 904 000 zł | 13 101 | 0 m |
| Turystyczna | 68,7 m² | 0 | 1 373 910 zł | 19 996 | 0 m |
| Turystyczna | 68 m² | 0 | 915 900 zł | 13 469 | 0 m |
| Turystyczna | 64,4 m² | — | 929 000 zł | 14 434 | 0 m |
| Turystyczna | 69,3 m² | — | 1 380 060 zł | 19 920 | 0 m |
| Turystyczna | 57,5 m² | — | 1 187 565 zł | 20 646 | 0 m |
| Turystyczna | 69 m² | 0 | 994 000 zł | 14 406 | 0 m |
| Turystyczna | 69,4 m² | — | 994 000 zł | 14 323 | 0 m |
Mediana podobnych — 15 108 zł/m²; to mieszkanie — 14 516 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 929 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 929 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 929 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 446 zł/m² z 10 619 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 45 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.