Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OBPECV-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 60 m²
Junacka, Orunia-Św. Wojciech-Lipce, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 60 m²
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Orunia-Św. Wojciech-Lipce
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-dom-gdansk-orunia-sw-wojciech-lip) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/dom-gdansk-orunia-sw-wojciech-lipce-) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/dom,na-sprzedaz/27022237.html)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% niższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 717 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8858 zł/m²) za 60 m² wychodzi ok. 531 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.10.2026 (36 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Junacka: 2 ofert sprzedaży (mediana 10 170 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 60 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 41 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8858 zł/m², czyli ok. 531 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 60 m² | — | 599 000 zł | 9983 | — |
| ul. Smoleńska | 55 m² | — | 529 000 zł | 9618 | 490 m |
| Orunia-Św. Wojciech-Lipce | 49,6 m² | 1 | 555 000 zł | 11 190 | 550 m |
| Nowiny | 50 m² | 0 | 470 000 zł | 9400 | 560 m |
| Piaskowa | 50 m² | 2 | 1 268 175 zł | 25 364 | 784 m |
| ul. Równa | 54 m² | — | 555 000 zł | 10 278 | 848 m |
| Orunia Górna - Gdańsk Południe | 70,8 m² | 3 | 942 211 zł | 13 301 | 889 m |
| ul. Uranowa | 50,2 m² | 2 | 638 000 zł | 12 717 | 956 m |
| Uranowa | 50 m² | 3 | 529 000 zł | 10 580 | 1 km |
| Kadmowa | 69 m² | — | 978 256 zł | 14 178 | 1,3 km |
| Jabłońskiego | 49,5 m² | — | 640 000 zł | 12 929 | 1,4 km |
| ul. Henryka Hubertusa Jabłońskiego | 50 m² | — | 585 000 zł | 11 700 | 1,4 km |
| Antoniego Madalińskiego | 64 m² | 3 | 894 434 zł | 13 976 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 12 717 zł/m²; to mieszkanie — 9983 zł/m² (−21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 599 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 599 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 291 zł/m² z 10 232 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.