Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WPYHLP-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 58,8 m², piętro 3/3
ul. Bolesława Prusa, Zwierzyniec, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 58,8 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rok budowy
- 1928
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Zwierzyniec
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-ul-boleslawa-pr) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k)
/media/galactica/danax/ofe_111171149-0f0b668a.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 26% niższa od mediany 67 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 302 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 133 zł/m²) za 58,8 m² wychodzi ok. 1 125 000 zł — oferta jest o 29% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.10.2026 (27 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 102 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gethome, Nieruchomości-online, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −3% (było 820 000 zł).
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3450 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 8Ulica BOLESŁAWA PRUSA: 11 ofert sprzedaży (mediana 49 706 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 16 876 zł/m², rynek wtórny).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 130 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 133 zł/m², czyli ok. 1 125 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58,8 m² | 3 | 799 000 zł | 13 588 | — |
| Senatorska | 64 m² | 0 | 1 060 000 zł | 16 563 | 32 m |
| Prusa | 61 m² | — | 1 300 000 zł | 21 312 | 74 m |
| Bolesława Prusa | 58 m² | 3 | 799 000 zł | 13 776 | 74 m |
| Salwator | 50 m² | — | 1 090 000 zł | 21 800 | 116 m |
| Komorowskiego | 50,8 m² | — | 813 000 zł | 15 991 | 160 m |
| Juliana Fałata | 60 m² | 2 | 1 800 000 zł | 30 000 | 292 m |
| Fałata | 49,2 m² | — | 930 000 zł | 18 918 | 292 m |
| Tadeusza Kościuszki | 52 m² | 3 | 1 390 000 zł | 26 731 | 477 m |
| Aleja Marszałka Ferdinanda Focha | 59 m² | 1 | 2 457 950 zł | 41 660 | 516 m |
| Morawskiego | 51,1 m² | — | 879 000 zł | 17 202 | 592 m |
| al. Aleje Zygmunta Krasińskiego | 47,5 m² | 0 | 689 000 zł | 14 499 | 613 m |
| Aleja Zygmunta Krasińskiego | 50 m² | — | 1 149 000 zł | 22 980 | 660 m |
| Dębniki | 52 m² | 2 | 2 100 000 zł | 40 385 | 698 m |
| Wygoda | 49 m² | 1 | 1 420 000 zł | 28 980 | 722 m |
| ul. Królowej Jadwigi | 66 m² | 1 | 1 279 000 zł | 19 379 | 734 m |
Mediana podobnych — 21 312 zł/m²; to mieszkanie — 13 588 zł/m² (−36%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 820 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 820 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 820 000 zł |
| 10.11.2026 | Gethome | dodane | 799 000 zł |
| 11.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 799 000 zł |
| 11.11.2026 | Domiporta | dodane | 799 000 zł |
| 12.11.2026 | Gethome | zdjęte | 820 000 zł |
| 15.11.2026 | Nieruchomości-online | zdjęte | 820 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 995 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 102 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.