Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-H0FSAK-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 59 m², parter
Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-59m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie/ob/37113)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9788 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8058 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 475 000 zł — oferta jest o 18% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.09.2024 (786 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8058 zł/m², czyli ok. 475 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | 0 | 560 000 zł | 9492 | — |
| Polesie | 49 m² | 2 | 485 801 zł | 9914 | 0 m |
| Bałuty | 51 m² | 2 | 517 632 zł | 10 150 | 0 m |
| Śródmieście | 62 m² | 1 | 624 349 zł | 10 070 | 0 m |
| Sienkiewicza, Śródmieście | 56,2 m² | — | 399 000 zł | 7103 | 95 m |
| Kilińskiego | 59 m² | 2 | 293 000 zł | 4966 | 267 m |
| Stefana Jaracza | 60 m² | 2 | 559 000 zł | 9317 | 290 m |
| Polskiej Organizacji Wojskowej | 54,1 m² | — | 400 000 zł | 7390 | 347 m |
| Piotrkowska | 55 m² | 1 | 450 000 zł | 8182 | 360 m |
| ul. Prezydenta Gabriela Narutowicza | 66,7 m² | 0 | 620 360 zł | 9299 | 377 m |
| Piotrkowska | 52,9 m² | 0 | 370 000 zł | 6990 | 387 m |
| Piotrkowska | 51,1 m² | — | 295 000 zł | 5773 | 443 m |
| Rewolucji 1905 r. | 62,9 m² | 1 | 350 000 zł | 5568 | 457 m |
| Rewolucji 1905 r. | 52 m² | 4 | 725 000 zł | 13 942 | 457 m |
| Piotrkowska | 68 m² | 1 | 399 000 zł | 5868 | 503 m |
| ul. płk. dr. Stanisława Więckowskiego | 49 m² | — | 249 000 zł | 5082 | 582 m |
Mediana podobnych — 8094 zł/m²; to mieszkanie — 9492 zł/m² (+17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 560 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 560 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 034 zł/m² z 7961 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.