Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RIK0ND-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 59 m²
Grzegórzecka, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 59 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (26 087 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 20 315 zł/m²) za 59 m² wychodzi ok. 1 199 000 zł — oferta jest o 41% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.08.2026 (82 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,3% rocznie brutto.
- 6Ulica GRZEGÓRZECKA: 211 ofert sprzedaży (mediana 29 376 zł/m²), 117 transakcji w rejestrze (mediana 21 066 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 59 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 298 transakcji w 24 miesiące) mediana to 20 315 zł/m², czyli ok. 1 199 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 59 m² | — | 1 689 000 zł | 28 627 | — |
| Grzegórzecka | 54,4 m² | — | 1 550 400 zł | 28 500 | 0 m |
| Grzegórzecka | 55 m² | 8 | 1 588 444 zł | 28 881 | 0 m |
| Grzegórzecka | 55 m² | 4 | 1 588 980 zł | 28 891 | 0 m |
| Grzegórzecka | 52 m² | 5 | 1 474 296 zł | 28 352 | 0 m |
| Grzegórzecka | 61,8 m² | — | 1 800 000 zł | 29 112 | 0 m |
| Grzegórzecka | 48 m² | 2 | 1 347 466 zł | 28 072 | 0 m |
| Grzegórzecka | 61 m² | 5 | 1 800 000 zł | 29 508 | 0 m |
| Grzegórzecka | 54 m² | 2 | 1 550 400 zł | 28 711 | 0 m |
| Grzegórzecka | 52 m² | 5 | 1 469 502 zł | 28 260 | 0 m |
| Grzegórzecka | 50 m² | 1 | 1 199 009 zł | 23 980 | 0 m |
| Grzegórzecka | 55 m² | 5 | 1 120 000 zł | 20 364 | 0 m |
| Grzegórzecka | 55 m² | 2 | 1 100 000 zł | 20 000 | 0 m |
| Grzegórzecka | 62 m² | 0 | 1 803 168 zł | 29 083 | 0 m |
| Ludwika Zieleniewskiego | 55 m² | 9 | 1 771 726 zł | 32 213 | 140 m |
| Aleja Pokoju | 48,2 m² | 1 | 785 000 zł | 16 286 | 345 m |
Mediana podobnych — 20 000 zł/m²; to mieszkanie — 28 627 zł/m² (+43%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 689 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.