Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LHQOOL-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 56 m², piętro 2/4
Studencka, Ligota, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Ligota
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-ligota-studen) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-ligota-studencka)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 509 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 173 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 626 000 zł — oferta jest o 24% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.12.2025 (341 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 89 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Studencka: 67 ofert sprzedaży (mediana 13 509 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 171 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 173 zł/m², czyli ok. 626 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | 2 | 774 112 zł | 13 823 | — |
| Studencka | 55 m² | 2 | 754 245 zł | 13 714 | 0 m |
| Studencka | 55 m² | 3 | 771 006 zł | 14 018 | 0 m |
| Studencka | 45 m² | 0 | 609 273 zł | 13 539 | 0 m |
| Studencka | 46 m² | 0 | 561 566 zł | 12 208 | 0 m |
| Studencka | 56 m² | 3 | 722 432 zł | 12 901 | 0 m |
| Studencka | 49 m² | 1 | 654 607 zł | 13 359 | 0 m |
| Studencka | 46 m² | 1 | 593 787 zł | 12 908 | 0 m |
| Studencka | 46 m² | 2 | 607 596 zł | 13 209 | 0 m |
| Studencka | 56,9 m² | — | 996 100 zł | 17 500 | 0 m |
| Studencka | 61 m² | 0 | 1 028 052 zł | 16 853 | 0 m |
| Studencka | 56 m² | 3 | 791 188 zł | 14 128 | 0 m |
| Studencka | 49 m² | 0 | 698 740 zł | 14 260 | 0 m |
| Studencka | 61 m² | 2 | 769 500 zł | 12 615 | 0 m |
| Studencka | 56 m² | 0 | 996 100 zł | 17 788 | 0 m |
| Studencka | 56 m² | 1 | 694 058 zł | 12 394 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 411 zł/m²; to mieszkanie — 13 823 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 774 112 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 774 112 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 770 zł/m² z 5775 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 89 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.