Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NTPDD4-20261109
- Data
- 9.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 56 m²
Sarmacka, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkal)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 174 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 911 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 1 059 000 zł — oferta jest o 6% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 38 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Sarmacka: 66 ofert sprzedaży (mediana 20 446 zł/m²), 212 transakcji w rejestrze (mediana 19 020 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 219 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 911 zł/m², czyli ok. 1 059 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 9.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | — | 1 125 000 zł | 20 089 | — |
| Sarmacka | 50,2 m² | — | 999 000 zł | 19 896 | 0 m |
| Sarmacka | 51 m² | 2 | 1 040 000 zł | 20 392 | 0 m |
| Sarmacka | 59,7 m² | — | 1 299 000 zł | 21 759 | 0 m |
| Sarmacka | 51 m² | 3 | 998 000 zł | 19 569 | 0 m |
| Sarmacka | 62 m² | 0 | 1 120 000 zł | 18 065 | 0 m |
| Sarmacka | 51,5 m² | — | 998 000 zł | 19 386 | 0 m |
| Sarmacka | 61 m² | 2 | 1 220 000 zł | 20 000 | 0 m |
| Adama Branickiego | 45 m² | 0 | 860 000 zł | 19 111 | 145 m |
| Kazachska | 63 m² | 1 | 1 350 000 zł | 21 429 | 182 m |
| Kazachska | 54 m² | 3 | 1 089 000 zł | 20 167 | 182 m |
| ul. Sarmacka | 53 m² | — | 1 150 000 zł | 21 698 | 201 m |
| Adama Branickiego | 45 m² | 0 | 1 224 000 zł | 27 200 | 254 m |
| Adama Branickiego | 58 m² | 1 | 1 250 000 zł | 21 552 | 254 m |
| Adama Branickiego | 55 m² | 3 | 1 339 440 zł | 24 354 | 254 m |
| Aleksandra Gieysztora | 45 m² | 3 | 890 004 zł | 19 778 | 261 m |
Mediana podobnych — 20 000 zł/m²; to mieszkanie — 20 089 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 125 000 zł |
| 5.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 125 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 292 zł/m² z 26 852 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 38 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 9.11.2026.