Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TYOVOZ-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 56 m², piętro 4/4
Śródmieście, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 1910
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-srodmiescie-k) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-srodmiescie-krol)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% niższa od mediany 349 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 044 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8897 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 498 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.07.2026 (107 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 89 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 138 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8897 zł/m², czyli ok. 498 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | 4 | 479 000 zł | 8554 | — |
| Śródmieście | 46 m² | 1 | 339 000 zł | 7370 | 0 m |
| al. Wojciecha Korfantego | 47 m² | — | 450 000 zł | 9575 | 51 m |
| Aleja Wojciecha Korfantego | 47 m² | 6 | 410 000 zł | 8723 | 135 m |
| Śródmieście | 47 m² | 4 | 633 838 zł | 13 486 | 255 m |
| Śródmieście | 51 m² | — | 673 157 zł | 13 199 | 255 m |
| ul. Piotra Skargi | 48 m² | 3 | 617 850 zł | 12 877 | 295 m |
| ul. Piotra Skargi | 53,6 m² | 1 | 579 194 zł | 10 812 | 295 m |
| Stanisława Moniuszki | 47 m² | 4 | 549 000 zł | 11 681 | 343 m |
| Chopina | 56,5 m² | — | 499 999 zł | 8848 | 346 m |
| Adama Mickiewicza | 51,1 m² | — | 809 777 zł | 15 850 | 348 m |
| Adama Mickiewicza | 51,5 m² | — | 798 095 zł | 15 500 | 348 m |
| Sokolska | 48 m² | — | 621 353 zł | 12 945 | 349 m |
| Sokolska | 46,6 m² | — | 668 150 zł | 14 338 | 349 m |
| Chopina | 55,9 m² | — | 726 598 zł | 12 998 | 362 m |
| Chopina | 61,2 m² | — | 810 000 zł | 13 231 | 362 m |
Mediana podobnych — 13 720 zł/m²; to mieszkanie — 8554 zł/m² (−38%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 479 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 479 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5796 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 89 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.