Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3VG_LD-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 56,2 m²
Bunscha, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 56,2 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 132 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 934 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 499 zł/m²) za 56,2 m² wychodzi ok. 871 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.11.2026 (11 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ulica KAROLA BUNSCHA: 294 ofert sprzedaży (mediana 14 905 zł/m²), 101 transakcji w rejestrze (mediana 15 563 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 445 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 499 zł/m², czyli ok. 871 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56,2 m² | — | 775 698 zł | 13 800 | — |
| Bunscha | 46,2 m² | — | 685 625 zł | 14 850 | 0 m |
| Bunscha | 46,2 m² | — | 704 093 zł | 15 250 | 0 m |
| Bunscha | 46,5 m² | — | 680 639 zł | 14 650 | 0 m |
| Bunscha | 45,2 m² | — | 679 508 zł | 15 050 | 0 m |
| Karola Bunscha | 56 m² | 1 | 793 000 zł | 14 161 | 0 m |
| Bunscha | 50,2 m² | — | 701 783 zł | 13 980 | 0 m |
| Bunscha | 46,2 m² | — | 699 476 zł | 15 150 | 0 m |
| Bunscha | 45,2 m² | — | 662 180 zł | 14 650 | 0 m |
| Bunscha | 49 m² | — | 724 000 zł | 14 776 | 0 m |
| Bunscha | 52,3 m² | — | 690 136 zł | 13 191 | 0 m |
| Bunscha | 56 m² | — | 795 342 zł | 14 200 | 0 m |
| Bunscha | 56 m² | — | 778 539 zł | 13 900 | 0 m |
| Bunscha | 51,9 m² | — | 721 410 zł | 13 900 | 0 m |
| Karola Bunscha | 51 m² | 0 | 721 410 zł | 14 145 | 0 m |
| Bunscha | 45,2 m² | — | 684 023 zł | 15 150 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 850 zł/m²; to mieszkanie — 13 800 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 6.11.2026 | Domiporta | dodane | 775 698 zł |
| 6.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 775 698 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.