Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KTTDNA-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 54 m², piętro 2/8
Pułkownika Francesco Nullo, Grzegórzki, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Piętro
- 2 z 8
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Grzegórzki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-grzegorzki-pulkown) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-grzegorzki-pulk) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 560 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 213 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 876 000 zł — oferta jest o 31% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.08.2026 (94 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 100 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,4% rocznie brutto.
- 7Ulica PŁK. FRANCESCO NULLO: 16 ofert sprzedaży (mediana 17 807 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 15 135 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 219 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 213 zł/m², czyli ok. 876 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | 2 | 1 144 500 zł | 21 194 | — |
| Nullo | 49 m² | — | 709 000 zł | 14 472 | 0 m |
| Sądowa | 50 m² | — | 695 000 zł | 13 900 | 126 m |
| Cystersów | 43,9 m² | 3 | 773 952 zł | 17 650 | 212 m |
| Profesora Władysława Szafera | 47 m² | 2 | 799 000 zł | 17 000 | 257 m |
| Fabryczna | 45,5 m² | — | 981 107 zł | 21 587 | 353 m |
| Fabryczna | 45,8 m² | — | 1 030 012 zł | 22 509 | 353 m |
| Fabryczna | 43,7 m² | — | 965 714 zł | 22 079 | 353 m |
| Fabryczna | 45 m² | 5 | 1 030 012 zł | 22 889 | 353 m |
| Fabryczna | 43,7 m² | — | 944 194 zł | 21 587 | 353 m |
| Fabryczna | 45 m² | 3 | 1 001 869 zł | 22 264 | 353 m |
| Fabryczna | 45,8 m² | — | 1 001 869 zł | 21 894 | 353 m |
| Fabryczna | 45 m² | 2 | 981 107 zł | 21 802 | 353 m |
| Fabryczna | 58 m² | 2 | 1 211 674 zł | 20 891 | 353 m |
| Cystersów | 45 m² | 7 | 853 424 zł | 18 965 | 358 m |
| Cystersów | 55 m² | 5 | 890 000 zł | 16 182 | 358 m |
Mediana podobnych — 27 441 zł/m²; to mieszkanie — 21 194 zł/m² (−23%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 144 500 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 144 500 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 144 500 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 122 zł/m² z 23 166 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 100 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.