Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3CHB_U-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 55 m², parter
Bronowice, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 55 m²
- Piętro
- parter z 2
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bronowice
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-bronowice-ul-smetn) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-bronowice-ul-sm)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 17% niższa od mediany 133 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 206 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 753 zł/m²) za 55 m² wychodzi ok. 811 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.07.2026 (108 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 102 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −10% (było 868 995 zł), 1.11.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 55 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 305 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 753 zł/m², czyli ok. 811 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 55 m² | 0 | 785 970 zł | 14 290 | — |
| Bronowice | 55 m² | 1 | 793 936 zł | 14 435 | 0 m |
| Bronowice | 45 m² | 2 | 820 368 zł | 18 230 | 32 m |
| Smętna 1 | 54,6 m² | 1 | 818 400 zł | 15 000 | 33 m |
| Smętna 1 | 55,4 m² | — | 785 970 zł | 14 200 | 33 m |
| Smętna 1 | 55,5 m² | — | 793 936 zł | 14 300 | 33 m |
| Smętna | 44 m² | 2 | 790 776 zł | 17 972 | 70 m |
| Smętna | 48,9 m² | — | 919 000 zł | 18 801 | 159 m |
| Smętna | 44 m² | 0 | 698 000 zł | 15 864 | 176 m |
| Sosnowiecka | 44 m² | 3 | 755 211 zł | 17 164 | 349 m |
| Sosnowiecka | 47 m² | 1 | 797 535 zł | 16 969 | 349 m |
| Sosnowiecka | 44 m² | 1 | 749 703 zł | 17 039 | 349 m |
| Sosnowiecka | 47 m² | 0 | 799 192 zł | 17 004 | 349 m |
| Sosnowiecka | 47 m² | 1 | 764 320 zł | 16 262 | 349 m |
| Sosnowiecka | 54 m² | 3 | 791 935 zł | 14 666 | 349 m |
| Sosnowiecka | 49 m² | 1 | 795 520 zł | 16 235 | 349 m |
Mediana podobnych — 16 904 zł/m²; to mieszkanie — 14 290 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 868 995 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 868 995 zł |
| 31.10.2026 | Gratka | zmiana ceny | 785 970 zł |
| 1.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 785 970 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 995 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 102 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 069 zł/m²; II kw. 2026 — 15 028 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.