Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_NBKB1-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 53,6 m², piętro 1/14
ul. Piotra Skargi, Śródmieście, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 53,6 m²
- Piętro
- 1 z 14
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-srodmiescie-k) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-srodmiescie-ksie) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuc) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-katowice-ul-piotra-ska)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% niższa od mediany 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 273 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 287 zł/m²) za 53,6 m² wychodzi ok. 658 000 zł — oferta jest o 12% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.10.2024 (757 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Piotra Skargi: 13 ofert sprzedaży (mediana 12 868 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 616 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 287 zł/m², czyli ok. 658 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53,6 m² | 1 | 579 194 zł | 10 812 | — |
| ul. Piotra Skargi | 43,6 m² | 3 | 582 048 zł | 13 365 | 0 m |
| ul. Piotra Skargi | 48 m² | 3 | 617 850 zł | 12 877 | 0 m |
| Adama Mickiewicza | 51,5 m² | — | 798 095 zł | 15 500 | 123 m |
| Adama Mickiewicza | 51,1 m² | — | 809 777 zł | 15 850 | 123 m |
| Chopina | 56,5 m² | — | 499 999 zł | 8848 | 143 m |
| al. Fryderyka Chopina | 62 m² | — | 639 000 zł | 10 307 | 167 m |
| Chopina | 55,9 m² | — | 726 598 zł | 12 998 | 178 m |
| Chopina | 61,2 m² | — | 810 000 zł | 13 231 | 178 m |
| Chopina | 61,1 m² | — | 476 024 zł | 7794 | 183 m |
| Sokolska | 43 m² | 8 | 777 000 zł | 18 070 | 232 m |
| Sokolska | 48 m² | — | 621 353 zł | 12 945 | 235 m |
| Sokolska | 43 m² | 1 | 599 000 zł | 13 930 | 235 m |
| Sokolska | 46,6 m² | — | 668 150 zł | 14 338 | 235 m |
| Opolska | 52 m² | 0 | 410 000 zł | 7885 | 247 m |
| Adama Mickiewicza | 44,1 m² | 27 | 762 238 zł | 17 300 | 254 m |
Mediana podobnych — 12 945 zł/m²; to mieszkanie — 10 812 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 579 194 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 579 194 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 579 194 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 579 194 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 579 194 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5787 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.