Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EKSEPD-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 54 m², parter
Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-biezanow-prokocim/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc)
01Najważniejsze wnioski
- 1To okazja: cena za m² co najmniej 8% niższa od mediany 55 podobnych mieszkań w promieniu 1,5 km. O ile dokładnie —Plan Basic
- 2Porównanie z cenami transakcyjnymi obok —Plan Basic
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.07.2026 (105 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
To mieszkanie jest okazją: jego miejsce w przedziale podobnych ofert pokazujePlan Basic
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 9 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 361 zł/m², czyli ok. 721 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | 0 | 672 948 zł | 12 462 | — |
| Bieżanów-Prokocim | 52 m² | 3 | 677 438 zł | 13 028 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 51 m² | 2 | 665 472 zł | 13 049 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 52 m² | 4 | 678 132 zł | 13 041 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 52 m² | 0 | 668 436 zł | 12 855 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 54 m² | 4 | 688 288 zł | 12 746 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 52 m² | 2 | 675 456 zł | 12 990 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 52 m² | 1 | 671 814 zł | 12 920 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 52 m² | 1 | 673 345 zł | 12 949 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 45 m² | 1 | 591 607 zł | 13 147 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 52 m² | 3 | 676 026 zł | 13 001 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 52 m² | 0 | 669 835 zł | 12 881 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 52 m² | 1 | 671 686 zł | 12 917 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 51 m² | 1 | 663 392 zł | 13 008 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 50 m² | 0 | 629 741 zł | 12 595 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 52 m² | 2 | 673 792 zł | 12 958 | 0 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 672 948 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 672 948 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 134 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.