Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IVTLUW-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 53 m², parter
Wierzbowa, Koszutka, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 53 m²
- Piętro
- parter z 2
- Rok budowy
- 1960
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Koszutka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-koszutka-wier) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-koszutka-wierzbo)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 49% niższa od mediany 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 787 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7680 zł/m²) za 53 m² wychodzi ok. 407 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.10.2026 (41 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 100 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −8% (było 409 000 zł).
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,6% rocznie brutto.
- 8Ulica Wierzbowa: 3 ofert sprzedaży (mediana 7076 zł/m²).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 19 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7680 zł/m², czyli ok. 407 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53 m² | 0 | 375 000 zł | 7076 | — |
| Wierzbowa | 53,5 m² | — | 375 000 zł | 7009 | 37 m |
| Brzozowa | 50 m² | 2 | 379 000 zł | 7580 | 47 m |
| Brzozowa | 50 m² | 2 | 369 000 zł | 7380 | 101 m |
| ul. Wierzbowa | 54 m² | — | 490 000 zł | 9074 | 162 m |
| al. Wojciecha Korfantego | 49 m² | 7 | 420 000 zł | 8571 | 405 m |
| Aleja Wojciecha Korfantego | 47 m² | 3 | 475 000 zł | 10 106 | 405 m |
| al. Wojciecha Korfantego | 52,9 m² | 1 | 584 376 zł | 11 049 | 405 m |
| ul. Katowicka | 47,3 m² | 4 | 572 500 zł | 12 093 | 498 m |
| Katowicka | 47 m² | 4 | 572 500 zł | 12 181 | 498 m |
| Karoliny | 45 m² | 2 | 499 000 zł | 11 089 | 562 m |
| Aleja Wojciecha Korfantego | 43 m² | 8 | 474 900 zł | 11 044 | 612 m |
| Słoneczna | 45 m² | 3 | 495 078 zł | 11 002 | 620 m |
| Słoneczna | 46,5 m² | — | 479 053 zł | 10 300 | 664 m |
| Słoneczna | 58,7 m² | — | 803 642 zł | 13 700 | 664 m |
| Słoneczna | 49,3 m² | — | 497 202 zł | 10 079 | 664 m |
Mediana podobnych — 13 787 zł/m²; to mieszkanie — 7076 zł/m² (−49%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 409 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 409 000 zł |
| 30.10.2026 | Gratka | zmiana ceny | 399 000 zł |
| 31.10.2026 | Morizon | zmiana ceny | 399 000 zł |
| 6.11.2026 | Morizon | dodane | 375 000 zł |
| 6.11.2026 | Gratka | dodane | 375 000 zł |
| 8.11.2026 | Gratka | zdjęte | 399 000 zł |
| 8.11.2026 | Morizon | zdjęte | 399 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 776 zł/m² z 5803 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 100 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.