Realtby
← Do mieszkania
Realtby · ceny mieszkań

Raport o mieszkaniu

Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty

Nr
R-PL-RT6IVM-20261111
Data
11.11.2026
Przygotował(a)
Dla
Mieszkanie na sprzedaż

2 pokoje, 53 m², piętro 2

Praga-Południe, Warszawa

Pokoje
2 pokoje
Powierzchnia
53 m²
Piętro
2
Rok budowy
2028
Rynek
pierwotny
Dzielnica
Praga-Południe

Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-poludnie-z) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-poludni)

Zdjęcie: Morizon
Cena ofertowa
1 290 796 zł
24 355 zł/m²
Przedział podobnych ofert
1012–1313 tys. zł
mediana 1 055 000 zł
Pozycja do podobnych
−2%
w rynku
Orientacyjnie do negocjacji
1 055 000 zł
pierwsza propozycja ≈ 1 055 000 zł

01Najważniejsze wnioski

  1. 1Cena za m² na poziomie mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (24 915 zł/m²).
  2. 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 734 zł/m²) za 53 m² wychodzi ok. 1 046 000 zł — oferta jest o 23% wyżej.
  3. 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
  4. 4Na rynku od 20.04.2026 (205 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 40 dni.
  5. 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
  6. 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3750 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
  7. 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.

02Cena na tle rynku

oferta 1 290 796 zł
1 012 000 zł1 055 000 zł1 313 000 zł

Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.

Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 42 transakcje w 24 miesiące) mediana to 19 734 zł/m², czyli ok. 1 046 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.

03Podobne mieszkania na rynku

2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.

UlicaPow.PiętroCenazł/m²Odległość
To mieszkanie53 m²21 290 796 zł24 355—
Praga-Południe63 m²51 579 000 zł25 0640 m
Praga-Południe63 m²21 522 156 zł24 1610 m
Praga-Południe43 m²21 074 435 zł24 9870 m
Praga-Południe43 m²21 071 447 zł24 9170 m
Praga-Południe55 m²41 388 016 zł25 2370 m
Praga-Południe60 m²11 379 267 zł22 9880 m
Praga-Południe52 m²11 212 097 zł23 3100 m
Praga-Południe52 m²11 279 048 zł24 5970 m
Praga-Południe53 m²61 355 321 zł25 5720 m
Praga-Południe63 m²41 560 052 zł24 7630 m
Praga-Południe53 m²31 307 108 zł24 6620 m
Praga-Południe55 m²51 399 032 zł25 4370 m
Praga-Południe63 m²61 597 948 zł25 3640 m
Praga-Południe53 m²41 323 179 zł24 9660 m
Praga-Południe54 m²31 981 220 zł36 6890 m

Mediana podobnych — 19 900 zł/m²; to mieszkanie — 24 355 zł/m² (+22%).

04Historia ceny

Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.

DataPortalZdarzenieCena
27.10.2026Gratkadodane1 290 796 zł
27.10.2026Morizondodane1 290 796 zł

05Ulica i okolica

Transakcje obok (~600 m)
19 734 zł/m²
42 akty w 24 mies.

06Rynek: Warszawa

  • Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
  • Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
  • Oferty na portalach dziś: mediana 17 289 zł/m² z 27 296 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 40 dni.
  • Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².

07Metodologia i źródła

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.

Ceny transakcyjne: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK). Opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Pokazujemy wyłącznie mediany z co najmniej 6 transakcji — bez adresów lokali, stron umów i aktów notarialnych.

Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości, odczytywane codziennie (bez danych kontaktowych i opisów; zdjęcia wyświetlamy bezpośrednio z serwerów portali, prawa do nich mają ich autorzy); zdjęcia lotnicze: ortofotomapa GUGiK (geoportal.gov.pl); historia cen od 27 października 2026. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi.

Cenniki: dane publikowane przez deweloperów w portalu dane.gov.pl na podstawie art. 19b ustawy deweloperskiej (licencja CC0 1.0). To ceny ofertowe brutto, nie ceny transakcyjne; zniknięcie lokalu z cennika nie musi oznaczać jego sprzedaży. Realtby nie jest powiązany z deweloperami, GUGiK ani Ministerstwem Cyfryzacji.