Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_Y-VCC-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 53 m², parter
Ludwika, Bogucice, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 53 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bogucice
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-bogucice-ludw) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-bogucice-ludwika)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 114 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 492 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 5042 zł/m²) za 53 m² wychodzi ok. 267 000 zł — oferta jest o 140% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 32% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.01.2026 (304 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 103 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 7Ulica Ludwika: 242 ofert sprzedaży (mediana 12 776 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 44 transakcje w 24 miesiące) mediana to 5042 zł/m², czyli ok. 267 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53 m² | 0 | 639 627 zł | 12 068 | — |
| Ludwika | 44 m² | 4 | 556 013 zł | 12 637 | 0 m |
| Ludwika | 50 m² | 2 | 620 690 zł | 12 414 | 0 m |
| Ludwika | 51 m² | 3 | 629 841 zł | 12 350 | 0 m |
| Ludwika | 51 m² | 2 | 651 592 zł | 12 776 | 0 m |
| Ludwika | 51 m² | 5 | 634 068 zł | 12 433 | 0 m |
| Ludwika | 44 m² | 5 | 557 790 zł | 12 677 | 0 m |
| Ludwika | 51 m² | 3 | 655 683 zł | 12 857 | 0 m |
| Ludwika | 51 m² | 4 | 632 386 zł | 12 400 | 0 m |
| Ludwika | 50 m² | 1 | 618 662 zł | 12 373 | 0 m |
| Ludwika Zamenhofa | 44 m² | 0 | 238 873 zł | 5429 | 47 m |
| Józefy Kantorówny | 56 m² | 3 | 180 533 zł | 3224 | 86 m |
| Morawa | 44 m² | 2 | 378 000 zł | 8591 | 190 m |
| Plac Ogród Dworcowy | 55,4 m² | — | 201 000 zł | 3628 | 425 m |
| Wałowa | 59 m² | 1 | 294 000 zł | 4983 | 433 m |
Mediana podobnych — 12 400 zł/m²; to mieszkanie — 12 068 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 6.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
| 6.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 787 zł/m² z 5775 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 103 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.