Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BVVDKZ-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 53,2 m², piętro 6
Bracka, Dąb, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 53,2 m²
- Piętro
- 6
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dąb
Ogłoszenia: develia (develia.pl/pl/mieszkania/katowice/bracka/bvi-a-049/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 83 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 249 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 5174 zł/m²) za 53,2 m² wychodzi ok. 275 000 zł — oferta jest o 126% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (11 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2050 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 6Ulica Bracka: 178 ofert sprzedaży (mediana 12 225 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53,2 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 56 transakcji w 24 miesiące) mediana to 5174 zł/m², czyli ok. 275 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53,2 m² | 6 | 620 127 zł | 11 650 | — |
| Bracka | 45,3 m² | 16 | 613 665 zł | 13 550 | 0 m |
| Bracka | 51,3 m² | 3 | 564 579 zł | 10 999 | 0 m |
| Bracka | 52,8 m² | 12 | 662 870 zł | 12 550 | 0 m |
| Bracka | 45,3 m² | 14 | 600 067 zł | 13 249 | 0 m |
| Bracka | 52,8 m² | 14 | 678 729 zł | 12 850 | 0 m |
| Bracka | 45,6 m² | 10 | 576 413 zł | 12 649 | 0 m |
| Bracka | 44,9 m² | 3 | 485 100 zł | 10 799 | 0 m |
| Bracka | 44,9 m² | 4 | 527 779 zł | 11 749 | 0 m |
| Bracka | 45,6 m² | 11 | 583 254 zł | 12 799 | 0 m |
| Bracka | 45,6 m² | 7 | 555 939 zł | 12 200 | 0 m |
| Bracka | 45,3 m² | 12 | 586 469 zł | 12 949 | 0 m |
| Bracka | 42,6 m² | 6 | 530 210 zł | 12 449 | 0 m |
| Bracka | 52,8 m² | 13 | 670 799 zł | 12 700 | 0 m |
| Bracka | 45,6 m² | 6 | 549 098 zł | 12 050 | 0 m |
| Bracka | 44,9 m² | 5 | 534 523 zł | 11 899 | 0 m |
Mediana podobnych — 11 449 zł/m²; to mieszkanie — 11 650 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | develia | dodane | 620 127 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 768 zł/m² z 5776 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.