Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VA4OML-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 52 m²
Osiedle Młodości, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 52 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 106 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 412 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 075 zł/m²) za 52 m² wychodzi ok. 628 000 zł — oferta jest o 0% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.11.2026 (6 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2050 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 20 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 075 zł/m², czyli ok. 628 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52 m² | — | 629 000 zł | 12 096 | — |
| Na Skarpie | 54 m² | — | 640 000 zł | 11 852 | 308 m |
| Osiedle Na Skarpie | 46 m² | — | 552 000 zł | 12 000 | 308 m |
| Osiedle Na Skarpie | 46,5 m² | — | 552 000 zł | 11 871 | 308 m |
| Osiedle Na Skarpie | 46 m² | — | 525 000 zł | 11 413 | 308 m |
| Osiedle Na Skarpie | 47 m² | — | 549 000 zł | 11 681 | 308 m |
| Os. Na Skarpie | 46 m² | — | 555 000 zł | 12 065 | 308 m |
| Osiedle Wandy | 46 m² | — | 575 000 zł | 12 500 | 336 m |
| Klasztorna | 56,4 m² | 0 | 799 000 zł | 14 177 | 359 m |
| Klasztorna | 56,4 m² | 0 | 826 000 zł | 14 656 | 359 m |
| Os. Willowe | 51 m² | 0 | 530 000 zł | 10 392 | 527 m |
| Osiedle Ogrodowe | 55,6 m² | — | 779 000 zł | 14 011 | 626 m |
| Osiedle Ogrodowe | 53 m² | — | 689 000 zł | 13 000 | 626 m |
| Osiedle Ogrodowe | 48,7 m² | — | 730 000 zł | 14 981 | 626 m |
| ul. Osiedle Hutnicze | 52,3 m² | 4 | 668 928 zł | 12 800 | 767 m |
| Osiedle Hutnicze | 54,8 m² | — | 699 000 zł | 12 760 | 770 m |
Mediana podobnych — 12 959 zł/m²; to mieszkanie — 12 096 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 10.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 629 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.