Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PZ5FYW-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 51,6 m²
Legionów, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 51,6 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 65 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9697 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 391 zł/m²) za 51,6 m² wychodzi ok. 536 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.11.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Legionów: 284 ofert sprzedaży (mediana 9960 zł/m²), 98 transakcji w rejestrze (mediana 10 773 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 139 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 391 zł/m², czyli ok. 536 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51,6 m² | — | 482 062 zł | 9341 | — |
| Legionów | 52 m² | 4 | 519 969 zł | 9999 | 0 m |
| Legionów | 42,6 m² | — | 407 256 zł | 9560 | 0 m |
| Legionów | 42,2 m² | — | 403 336 zł | 9560 | 0 m |
| Legionów | 48 m² | 2 | 467 347 zł | 9736 | 0 m |
| Legionów | 52,2 m² | — | 518 965 zł | 9934 | 0 m |
| Legionów | 41,6 m² | — | 414 634 zł | 9960 | 0 m |
| ul. Legionów | 54 m² | — | 580 000 zł | 10 741 | 0 m |
| Legionów | 50 m² | 4 | 512 635 zł | 10 253 | 0 m |
| Legionów | 50,2 m² | — | 499 819 zł | 9965 | 0 m |
| Legionów | 49 m² | 3 | 479 762 zł | 9791 | 0 m |
| Legionów | 48 m² | 4 | 481 335 zł | 10 028 | 0 m |
| Legionów | 50 m² | 3 | 511 952 zł | 10 239 | 0 m |
| Legionów | 53 m² | 2 | 506 559 zł | 9558 | 0 m |
| Legionów | 50,4 m² | — | 482 841 zł | 9575 | 0 m |
| Legionów | 53 m² | — | 513 469 zł | 9697 | 0 m |
Mediana podobnych — 9770 zł/m²; to mieszkanie — 9341 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 1.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 482 062 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 043 zł/m² z 7888 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.