Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JHNDAT-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 52 m², piętro 2/4
Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 52 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-biezanow-prokocim/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 133 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 924 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 361 zł/m²) za 52 m² wychodzi ok. 695 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.07.2026 (103 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2750 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 9 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 361 zł/m², czyli ok. 695 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52 m² | 2 | 675 328 zł | 12 987 | — |
| Bieżanów-Prokocim | 54 m² | 4 | 688 288 zł | 12 746 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 54 m² | 0 | 672 948 zł | 12 462 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 42 m² | 4 | 592 909 zł | 14 117 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 42 m² | 2 | 589 540 zł | 14 037 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 42 m² | 0 | 595 219 zł | 14 172 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 42 m² | 2 | 596 540 zł | 14 203 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 42 m² | 0 | 586 188 zł | 13 957 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 52 m² | 2 | 673 920 zł | 12 960 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 52 m² | 3 | 676 026 zł | 13 001 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 54 m² | 3 | 773 776 zł | 14 329 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 42 m² | 1 | 595 115 zł | 14 169 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 42 m² | 3 | 591 224 zł | 14 077 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 52 m² | 1 | 673 345 zł | 12 949 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 42 m² | 1 | 587 902 zł | 13 998 | 0 m |
| Bieżanów-Prokocim | 52 m² | 2 | 675 456 zł | 12 990 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 035 zł/m²; to mieszkanie — 12 987 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 675 328 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 675 328 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 224 zł/m² z 22 203 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.