Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AHBAT7-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 52 m², parter
Fordon, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 52 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rok budowy
- 1990
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fordon
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-fordon-52m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-fordon/ob/49371)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8729 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 22.10.2026 (21 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 44 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2130 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52 m² | 0 | 429 000 zł | 8250 | — |
| Fordon | 56 m² | 0 | 337 000 zł | 6018 | 0 m |
| Jana Brzechwy | 50 m² | 2 | 490 000 zł | 9800 | 370 m |
| Stary Fordon | 46 m² | 2 | 380 000 zł | 8261 | 418 m |
| Jana Brzechwy | 48 m² | 2 | 359 000 zł | 7479 | 438 m |
| Stary Fordon | 44,1 m² | 2 | 414 822 zł | 9400 | 465 m |
| Stary Fordon | 42,5 m² | 2 | 399 030 zł | 9400 | 465 m |
| Jana Marcina Szancera | 48,5 m² | 4 | 359 000 zł | 7410 | 465 m |
| Bydgoska | 44,5 m² | 2 | 453 900 zł | 10 200 | 533 m |
| Stary Fordon | 53 m² | 2 | 400 000 zł | 7547 | 544 m |
| Stary Fordon | 48 m² | 2 | 410 000 zł | 8542 | 577 m |
| Fordońska | 47,1 m² | 1 | 456 676 zł | 9700 | 578 m |
| Fordońska | 47,1 m² | 0 | 451 968 zł | 9600 | 578 m |
| Fordońska | 47,1 m² | 2 | 461 384 zł | 9800 | 578 m |
| Fordońska | 47,1 m² | 3 | 470 800 zł | 10 000 | 578 m |
| Fordońska | 54 m² | 0 | 599 000 zł | 11 093 | 638 m |
Mediana podobnych — 8729 zł/m²; to mieszkanie — 8250 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 429 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 429 000 zł |
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 596 zł/m² z 5621 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.