Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R4_6MX-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 52,3 m²
Bunscha, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 52,3 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 137 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 950 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 499 zł/m²) za 52,3 m² wychodzi ok. 811 000 zł — oferta jest o 15% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.11.2024 (730 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica KAROLA BUNSCHA: 294 ofert sprzedaży (mediana 14 909 zł/m²), 101 transakcji w rejestrze (mediana 15 563 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 445 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 499 zł/m², czyli ok. 811 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52,3 m² | — | 690 136 zł | 13 191 | — |
| Bunscha | 42,9 m² | — | 654 378 zł | 15 250 | 0 m |
| Bunscha | 42,8 m² | — | 639 561 zł | 14 950 | 0 m |
| Bunscha | 45,1 m² | — | 669 290 zł | 14 850 | 0 m |
| Karola Bunscha | 43 m² | 0 | 681 190 zł | 15 842 | 0 m |
| Bunscha | 42,9 m² | — | 645 796 zł | 15 050 | 0 m |
| Bunscha | 46,5 m² | — | 694 577 zł | 14 950 | 0 m |
| Karola Bunscha | 49 m² | 1 | 724 000 zł | 14 776 | 0 m |
| Bunscha | 43,7 m² | — | 667 725 zł | 15 290 | 0 m |
| Bunscha | 43,7 m² | — | 667 724 zł | 15 290 | 0 m |
| Bunscha | 45,2 m² | — | 662 180 zł | 14 650 | 0 m |
| Bunscha | 45,2 m² | — | 688 538 zł | 15 250 | 0 m |
| Bunscha | 42,5 m² | — | 620 000 zł | 14 588 | 0 m |
| Bunscha | 46,9 m² | — | 686 353 zł | 14 650 | 0 m |
| Bunscha | 56 m² | — | 778 539 zł | 13 900 | 0 m |
| Karola Bunscha | 46 m² | 3 | 854 864 zł | 18 584 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 850 zł/m²; to mieszkanie — 13 191 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 690 136 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 690 136 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 134 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.