Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BLNJ0W-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 51 m², parter
Wrzosy, Toruń
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 51 m²
- Piętro
- parter z 2
- Rok budowy
- 2019
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wrzosy
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-torun-wrzosy-jana-mich) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-torun-wrzosy-jana-michala)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% wyższa od mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9761 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 687 zł/m²) za 51 m² wychodzi ok. 596 000 zł — oferta jest o 6% wyżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.10.2026 (39 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 57 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 120 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 687 zł/m², czyli ok. 596 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51 m² | 0 | 630 000 zł | 12 353 | — |
| ul. Jana Michała Hubego | 47 m² | — | 689 000 zł | 14 660 | 399 m |
| Hubego | 44,3 m² | — | 599 000 zł | 13 512 | 440 m |
| ul. Konrada Grasera | 44 m² | 2 | 669 000 zł | 15 205 | 492 m |
| Jar | 48,3 m² | 1 | 652 000 zł | 13 499 | 526 m |
| Grasera | 51,4 m² | — | 739 000 zł | 14 372 | 533 m |
| Watzenrodego | 51,5 m² | — | 599 000 zł | 11 631 | 709 m |
| Watzenrodego | 41,5 m² | — | 442 000 zł | 10 663 | 709 m |
| Watzenrodego | 41,7 m² | — | 458 723 zł | 10 990 | 709 m |
| ul. Łukasza Watzenrodego 45 | 48,5 m² | 3 | 445 531 zł | 9190 | 763 m |
| ul. Łukasza Watzenrodego | 41 m² | — | 549 000 zł | 13 390 | 783 m |
| ul. Henryka Strobanda | 43 m² | — | 695 000 zł | 16 163 | 832 m |
| Wrzosy | 48 m² | 0 | 534 557 zł | 11 137 | 1,1 km |
| Wrzosy | 42 m² | 0 | 481 510 zł | 11 465 | 1,1 km |
| Wrzosy | 41 m² | 0 | 482 395 zł | 11 766 | 1,1 km |
| Wrzosy | 41 m² | 1 | 487 216 zł | 11 883 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 11 913 zł/m²; to mieszkanie — 12 353 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 630 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 630 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 700 zł/m² z 2180 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 57 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.