Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YERVHZ-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 51,3 m², piętro 1/4
Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 51,3 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-krakow-51m2-dwupokojow)
/media/asari/emmersonlumico/110853795-af3a8ca0.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 333 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 100 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 233 zł/m²) za 51,3 m² wychodzi ok. 679 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.02.2026 (265 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2750 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 95 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 233 zł/m², czyli ok. 679 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51,3 m² | 1 | 585 048 zł | 11 400 | — |
| Bieżanów-Prokocim | 42,8 m² | 1 | 560 418 zł | 13 100 | 0 m |
| ul. Mariana Domagały | 45 m² | — | 750 000 zł | 16 667 | 329 m |
| Czeczów | 43 m² | 0 | 630 000 zł | 14 651 | 416 m |
| Czeczów | 43 m² | — | 690 000 zł | 16 047 | 416 m |
| Agatowa | 51 m² | 3 | 649 000 zł | 12 726 | 445 m |
| Agatowa | 44 m² | 1 | 599 000 zł | 13 614 | 445 m |
| Agatowa | 49 m² | 3 | 639 000 zł | 13 041 | 445 m |
| Bieżanów-Prokocim | 42 m² | 3 | 560 418 zł | 13 343 | 445 m |
| Agatowa | 49 m² | 1 | 619 000 zł | 12 633 | 445 m |
| Bieżanów-Prokocim | 51 m² | 1 | 585 048 zł | 11 472 | 445 m |
| Agatowa | 51 m² | 2 | 599 000 zł | 11 745 | 445 m |
| Agatowa | 49 m² | 0 | 599 000 zł | 12 225 | 445 m |
| Agatowa | 44 m² | 4 | 609 000 zł | 13 841 | 445 m |
| Mariana Domagały | 46 m² | 2 | 735 000 zł | 15 978 | 447 m |
| Mariana Domagały | 46 m² | 3 | 850 000 zł | 18 478 | 447 m |
Mediana podobnych — 13 685 zł/m²; to mieszkanie — 11 400 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 585 048 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 134 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.