Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QCL3HK-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 51,1 m², piętro 16
Śródmieście, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 51,1 m²
- Piętro
- 16
- Rok budowy
- 2024
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-srodmiescie-5) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-srodmiescie/ob/4) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-katowice-51m2-dwupokoj)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 40% wyższa od mediany 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 306 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 287 zł/m²) za 51,1 m² wychodzi ok. 628 000 zł — oferta jest o 63% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.01.2026 (295 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 91 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 51,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 616 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 287 zł/m², czyli ok. 628 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 51,1 m² | 16 | 1 022 000 zł | 19 992 | — |
| Adama Mickiewicza | 51,1 m² | 23 | 809 776 zł | 15 850 | 38 m |
| Adama Mickiewicza | 51 m² | 22 | 790 655 zł | 15 500 | 38 m |
| Adama Mickiewicza | 51,4 m² | 27 | 890 922 zł | 17 350 | 38 m |
| Adama Mickiewicza | 51,5 m² | 23 | 798 095 zł | 15 500 | 38 m |
| Adama Mickiewicza | 44,1 m² | 27 | 762 238 zł | 17 300 | 38 m |
| Adama Mickiewicza | 51,4 m² | 24 | 832 518 zł | 16 200 | 38 m |
| Adama Mickiewicza | 51,4 m² | 26 | 871 230 zł | 16 950 | 38 m |
| Adama Mickiewicza | 44,1 m² | 25 | 551 125 zł | 12 500 | 38 m |
| Adama Mickiewicza | 43,8 m² | 26 | 740 558 zł | 16 900 | 38 m |
| Adama Mickiewicza | 51,6 m² | 26 | 874 281 zł | 16 950 | 38 m |
| Zabrska | 50 m² | 15 | 629 000 zł | 12 580 | 44 m |
| Zabrska | 43 m² | 5 | 860 000 zł | 20 000 | 44 m |
| Zabrska | 50 m² | 8 | 595 000 zł | 11 900 | 44 m |
| Sokolska | 52 m² | 25 | 858 361 zł | 16 507 | 56 m |
| Zabrska | 42 m² | — | 598 900 zł | 14 273 | 62 m |
Mediana podobnych — 12 998 zł/m²; to mieszkanie — 19 992 zł/m² (+54%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 022 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 022 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 022 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5785 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 91 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.