Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-48SC20-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50,9 m², piętro 3
Dietla, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50,9 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-stare-miasto-jozef) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-stare-miasto-jo) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 052 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 513 zł/m²) za 50,9 m² wychodzi ok. 891 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.10.2026 (21 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 102 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 7Ulica JÓZEFA DIETLA: 20 ofert sprzedaży (mediana 21 844 zł/m²), 25 transakcji w rejestrze (mediana 16 045 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 190 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 513 zł/m², czyli ok. 891 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50,9 m² | 3 | 969 000 zł | 19 052 | — |
| Józefa Dietla | 51 m² | 3 | 1 220 000 zł | 23 922 | 0 m |
| Józefa Dietla | 47 m² | 0 | 613 000 zł | 13 043 | 0 m |
| Józefa Dietla | 51 m² | 1 | 870 000 zł | 17 059 | 0 m |
| Wojciecha Bogusławskiego | 60 m² | 1 | 1 280 000 zł | 21 333 | 136 m |
| Bogusławskiego | 46,4 m² | — | 1 199 000 zł | 25 818 | 136 m |
| Sarego | 48,4 m² | 2 | 899 000 zł | 18 586 | 162 m |
| Józefa Sarego | 48 m² | 2 | 955 000 zł | 19 896 | 162 m |
| Podbrzezie | 43 m² | 1 | 827 000 zł | 19 233 | 236 m |
| Starowiślna | 44,7 m² | — | 894 000 zł | 20 000 | 254 m |
| Starowiślna | 56,4 m² | 3 | 848 000 zł | 15 036 | 254 m |
| Starowiślna | 44,7 m² | — | 999 000 zł | 22 349 | 254 m |
| Wrzesińska | 41,1 m² | 1 | 1 049 000 zł | 25 498 | 315 m |
| Wrzesińska | 41,3 m² | — | 599 999 zł | 14 545 | 327 m |
| Wrzesińska | 41,3 m² | — | 699 000 zł | 16 946 | 327 m |
| Bożego Ciała | 52 m² | 4 | 1 109 430 zł | 21 335 | 388 m |
Mediana podobnych — 20 054 zł/m²; to mieszkanie — 19 052 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 969 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 969 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 969 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 969 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 995 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 102 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.