Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ONG_LA-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50,8 m²
Biała, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50,8 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-b) · Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,przy-lesie/2602)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 414 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 435 zł/m²) za 50,8 m² wychodzi ok. 580 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.08.2025 (467 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 20 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Biała: 2 ofert sprzedaży (mediana 10 699 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9895 zł/m² z 4267 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 718 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 435 zł/m², czyli ok. 580 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50,8 m² | — | 539 000 zł | 10 619 | — |
| Biała | 50 m² | 3 | 539 000 zł | 10 780 | 34 m |
| Ludwika Zamenhofa | 54 m² | 3 | 620 483 zł | 11 490 | 75 m |
| Icchoka Malmeda | 46 m² | 2 | 430 000 zł | 9348 | 86 m |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 54 m² | 6 | 480 000 zł | 8889 | 93 m |
| Centrum | 46 m² | 2 | 449 000 zł | 9761 | 101 m |
| Icchoka Malmeda | 46 m² | 2 | 480 000 zł | 10 435 | 110 m |
| Malmeda Icchoka | 48 m² | — | 425 000 zł | 8854 | 120 m |
| Malmeda Icchoka | 48,6 m² | — | 449 000 zł | 9239 | 120 m |
| ul. Icchoka Malmeda | 51 m² | — | 614 400 zł | 12 047 | 196 m |
| Jurowiecka | 45,5 m² | — | 799 000 zł | 17 564 | 227 m |
| Białówny | 51,1 m² | — | 549 000 zł | 10 754 | 245 m |
| ul. Piotrkowska | 55 m² | — | 460 000 zł | 8364 | 255 m |
| ul. Nowy Świat | 47,4 m² | 2 | 390 000 zł | 8233 | 304 m |
| Nowy Świat | 53 m² | — | 540 000 zł | 10 189 | 345 m |
| Nowy Świat | 54,3 m² | — | 529 000 zł | 9739 | 345 m |
Mediana podobnych — 9698 zł/m²; to mieszkanie — 10 619 zł/m² (+9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 539 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 539 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9895 zł/m² (4267 transakcji); połowa transakcji między 8583 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9742 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9917 zł/m² z 2188 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 20 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 045 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.