Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BPFV0X-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50 m², piętro 3/4
Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 1967
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 588 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 424 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 671 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.03.2026 (237 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 164 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 424 zł/m², czyli ok. 671 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | 3 | 652 000 zł | 13 040 | — |
| Okólna | 49 m² | 1 | 600 000 zł | 12 245 | 104 m |
| Spółdzielców | 44 m² | 3 | 569 000 zł | 12 932 | 350 m |
| Facimiech | 44 m² | 0 | 739 000 zł | 16 796 | 482 m |
| Profesora Tadeusza Seweryna | 51 m² | 2 | 550 000 zł | 10 784 | 547 m |
| Podedworze | 48,7 m² | — | 650 000 zł | 13 339 | 570 m |
| Podedworze | 55,3 m² | — | 829 350 zł | 15 000 | 570 m |
| Podedworze | 55 m² | 6 | 829 350 zł | 15 079 | 570 m |
| Podedworze | 51,1 m² | 4 | 714 989 zł | 14 003 | 576 m |
| Profesora Tadeusza Seweryna | 44 m² | 2 | 549 000 zł | 12 477 | 601 m |
| Podedworze | 55,3 m² | 6 | 774 060 zł | 14 000 | 617 m |
| Seweryna | 44,6 m² | — | 599 000 zł | 13 431 | 635 m |
| Seweryna | 48,8 m² | — | 649 900 zł | 13 315 | 635 m |
| Bochenka | 53,8 m² | 11 | 725 000 zł | 13 483 | 682 m |
| Bochenka | 46,4 m² | — | 672 000 zł | 14 480 | 693 m |
| Adama Bochenka | 47 m² | 2 | 639 000 zł | 13 596 | 693 m |
Mediana podobnych — 14 949 zł/m²; to mieszkanie — 13 040 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 652 000 zł |
| 28.10.2026 | Morizon | dodane | 652 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.