Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-9LQTWW-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49 m², piętro 3/4
Bogucice, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bogucice
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-bogucice-49m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-bogucice/ob/4957)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 418 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 409 zł/m²) za 49 m² wychodzi ok. 559 000 zł — oferta jest o 16% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.11.2026 (8 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,7% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 489 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 409 zł/m², czyli ok. 559 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | 3 | 469 000 zł | 9571 | — |
| Bogucice | 43 m² | — | 860 000 zł | 20 000 | 112 m |
| Ścigały | 45,6 m² | 1 | 342 000 zł | 7500 | 219 m |
| Karoliny | 45 m² | — | 499 000 zł | 11 089 | 272 m |
| Nadgórników | 46,1 m² | 5 | 680 000 zł | 14 763 | 304 m |
| Nadgórników | 45,1 m² | — | 579 000 zł | 12 850 | 304 m |
| Nadgórników | 45,1 m² | — | 449 999 zł | 9987 | 304 m |
| Nadgórników | 44,6 m² | 0 | 577 700 zł | 12 950 | 304 m |
| Żogały | 46,4 m² | 3 | 115 600 zł | 2493 | 346 m |
| Nadgórników | 44,9 m² | 1 | 679 000 zł | 15 136 | 392 m |
| ul. Sandomierska | 48 m² | — | 350 500 zł | 7302 | 393 m |
| Henryka Mikołaja Góreckiego | 43 m² | 10 | 664 088 zł | 15 444 | 394 m |
| Henryka Mikołaja Góreckiego | 42 m² | 13 | 702 904 zł | 16 736 | 394 m |
| Henryka Mikołaja Góreckiego | 42 m² | 11 | 668 616 zł | 15 919 | 394 m |
| Henryka Mikołaja Góreckiego | 43 m² | 13 | 706 020 zł | 16 419 | 394 m |
| Henryka Mikołaja Góreckiego | 42 m² | 12 | 685 760 zł | 16 328 | 394 m |
Mediana podobnych — 14 701 zł/m²; to mieszkanie — 9571 zł/m² (−35%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 6.11.2026 | Morizon | dodane | 469 000 zł |
| 6.11.2026 | Gratka | dodane | 469 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 795 zł/m² z 5767 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.