Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-5AY6JH-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50 m², piętro 1/4
Koszutka, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rok budowy
- 1955
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Koszutka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-koszutka-50m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-koszutka/ob/4934)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% niższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 178 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8505 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 425 000 zł — oferta jest o 12% niżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.10.2026 (25 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 72 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8505 zł/m², czyli ok. 425 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | 1 | 373 000 zł | 7460 | — |
| Michała Grażyńskiego | 52 m² | 4 | 359 000 zł | 6904 | 22 m |
| Koszutka | 46 m² | 1 | 479 053 zł | 10 414 | 118 m |
| Xawerego Dunikowskiego | 46 m² | 4 | 350 000 zł | 7609 | 118 m |
| Koszutka | 41 m² | 3 | 450 338 zł | 10 984 | 118 m |
| Koszutka | 46 m² | 0 | 530 035 zł | 11 523 | 118 m |
| Koszutka | 49 m² | 1 | 370 000 zł | 7551 | 120 m |
| Xawerego Dunikowskiego | 47 m² | 4 | 380 000 zł | 8085 | 185 m |
| Kazimiery Iłłakowiczówny | 48 m² | 0 | 340 000 zł | 7083 | 224 m |
| Widok | 47 m² | — | 545 000 zł | 11 593 | 311 m |
| ul. Grażyńskiego | 44 m² | 5 | 338 800 zł | 7700 | 384 m |
| Michała Grażyńskiego | 43 m² | 7 | 409 500 zł | 9523 | 390 m |
| Michała Grażyńskiego | 43,7 m² | — | 349 000 zł | 7984 | 390 m |
| Michała Grażyńskiego | 43 m² | 2 | 349 000 zł | 8116 | 390 m |
| ul. Kazimiery Iłłakowiczówny | 40 m² | 0 | 440 600 zł | 11 015 | 419 m |
| Aleja Wojciecha Korfantego | 43 m² | 8 | 474 900 zł | 11 044 | 504 m |
Mediana podobnych — 11 044 zł/m²; to mieszkanie — 7460 zł/m² (−32%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 373 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 373 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 800 zł/m² z 5773 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.