Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-7F79TC-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50 m², piętro 1/2
Bugaj, Śródmieście, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rok budowy
- 1956
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-b)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (24 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 22 416 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 1 121 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.08.2026 (83 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 41 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 6Ulica Bugaj: 4 ofert sprzedaży (mediana 24 000 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 29 transakcji w 24 miesiące) mediana to 22 416 zł/m², czyli ok. 1 121 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | 1 | 1 200 000 zł | 24 000 | — |
| Krzywe Koło | 47 m² | 3 | 1 200 000 zł | 25 532 | 83 m |
| Rynek Starego Miasta | 44 m² | — | 999 000 zł | 22 720 | 110 m |
| Rynek Starego Miasta | 42,2 m² | — | 1 000 000 zł | 23 725 | 133 m |
| Rynek Starego Miasta | 44 m² | — | 900 000 zł | 20 469 | 172 m |
| Rynek Starego Miasta | 42,2 m² | — | 900 000 zł | 21 352 | 172 m |
| Podwale | 43 m² | 0 | 995 000 zł | 23 140 | 226 m |
| Stara | 51 m² | — | 1 020 000 zł | 20 000 | 254 m |
| ul. Piwna | 42 m² | — | 1 176 000 zł | 28 000 | 258 m |
| Piwna | 44 m² | 1 | 1 099 000 zł | 24 977 | 261 m |
| Piwna | 58 m² | 3 | 1 120 000 zł | 19 310 | 261 m |
| Piwna | 48 m² | 3 | 1 550 000 zł | 32 292 | 285 m |
| Freta | 49 m² | 3 | 1 148 000 zł | 23 429 | 303 m |
| Freta | 49,9 m² | — | 1 148 000 zł | 22 988 | 303 m |
| Rycerska | 45,2 m² | 0 | 1 250 000 zł | 27 637 | 308 m |
| Świętojańska | 48,2 m² | 3 | 1 070 000 zł | 22 222 | 314 m |
Mediana podobnych — 23 452 zł/m²; to mieszkanie — 24 000 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 200 000 zł |
| 7.11.2026 | Morizon | dodane | 1 200 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 238 zł/m² z 27 015 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 41 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.