Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IOWTBZ-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50,5 m², piętro 2
Bracka, Dąb, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50,5 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dąb
Ogłoszenia: develia (develia.pl/pl/mieszkania/katowice/bracka/bvi-a-004/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 83 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 249 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 5174 zł/m²) za 50,5 m² wychodzi ok. 261 000 zł — oferta jest o 125% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (17 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2290 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Bracka: 178 ofert sprzedaży (mediana 12 225 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 55 transakcji w 24 miesiące) mediana to 5174 zł/m², czyli ok. 261 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50,5 m² | 2 | 588 206 zł | 11 650 | — |
| Bracka | 51,3 m² | 3 | 574 539 zł | 11 200 | 0 m |
| Bracka | 41,5 m² | 2 | 458 013 zł | 11 050 | 0 m |
| Bracka | 41,8 m² | 5 | 506 232 zł | 12 099 | 0 m |
| Bracka | 42,2 m² | 8 | 537 897 zł | 12 749 | 0 m |
| Bracka | 53,2 m² | 6 | 620 127 zł | 11 650 | 0 m |
| Bracka | 53,2 m² | 7 | 628 061 zł | 11 799 | 0 m |
| Bracka | 45,3 m² | 15 | 606 866 zł | 13 400 | 0 m |
| Bracka | 53,2 m² | 11 | 659 900 zł | 12 400 | 0 m |
| Bracka | 52 m² | 4 | 621 235 zł | 11 949 | 0 m |
| Bracka | 41,5 m² | 2 | 482 891 zł | 11 650 | 0 m |
| Bracka | 41,9 m² | 5 | 514 715 zł | 12 299 | 0 m |
| Bracka | 42,6 m² | 6 | 521 578 zł | 12 249 | 0 m |
| Bracka | 41,9 m² | 3 | 502 195 zł | 12 000 | 0 m |
| Bracka | 41,9 m² | 12 | 559 627 zł | 13 350 | 0 m |
| Bracka | 52,5 m² | 5 | 603 857 zł | 11 500 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 299 zł/m²; to mieszkanie — 11 650 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | develia | dodane | 562 961 zł |
| 3.11.2026 | develia | zmiana ceny | 588 206 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 795 zł/m² z 5767 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.