Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RP5MVU-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49,7 m²
1 Maja, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49,7 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% niższa od mediany 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9614 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7024 zł/m²) za 49,7 m² wychodzi ok. 349 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.02.2026 (277 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 95 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,8% rocznie brutto.
- 6Ulica al. 1 Maja: 95 ofert sprzedaży (mediana 9751 zł/m²), 185 transakcji w rejestrze (mediana 10 190 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 294 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7024 zł/m², czyli ok. 349 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49,7 m² | — | 390 000 zł | 7844 | — |
| 1 Maja | 42,3 m² | 2 | 380 000 zł | 8994 | 0 m |
| 1 Maja | 49,2 m² | — | 467 417 zł | 9497 | 0 m |
| 1 Maja | 46,9 m² | — | 450 584 zł | 9614 | 0 m |
| Aleja 1 Maja | 49 m² | 4 | 489 020 zł | 9980 | 0 m |
| Aleja 1 Maja | 49 m² | 3 | 488 169 zł | 9963 | 0 m |
| Aleja 1 Maja | 41 m² | 3 | 424 663 zł | 10 358 | 0 m |
| 1 Maja | 50 m² | — | 334 900 zł | 6698 | 0 m |
| 1 Maja | 49,2 m² | — | 479 403 zł | 9740 | 0 m |
| 1 Maja | 46,9 m² | — | 446 015 zł | 9516 | 0 m |
| Aleja 1 Maja | 46 m² | 1 | 462 138 zł | 10 047 | 0 m |
| 1 Maja | 41,8 m² | — | 420 475 zł | 10 059 | 0 m |
| 1 Maja | 49,2 m² | — | 474 480 zł | 9640 | 0 m |
| Aleja 1 Maja | 41 m² | 2 | 420 638 zł | 10 260 | 0 m |
| 1 Maja | 50 m² | 1 | 481 289 zł | 9620 | 0 m |
| 1 Maja | 50,2 m² | — | 475 271 zł | 9477 | 0 m |
Mediana podobnych — 9749 zł/m²; to mieszkanie — 7844 zł/m² (−20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 390 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 030 zł/m² z 7970 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 95 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.