Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-P0PFJI-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49 m²
ul. Studencka, Fordon, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
- Dzielnica
- Fordon
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-bydgoszcz-fordon-ul-studencka-2-pok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 738 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 2.11.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 44 dni.
- 4Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2150 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 5Ulica Studencka: 4 ofert sprzedaży (mediana 11 741 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | — | 581 000 zł | 11 857 | — |
| Pawła Edmunda Strzeleckiego | 42 m² | 0 | 519 000 zł | 12 357 | 81 m |
| Pawła Edmunda Strzeleckiego | 42,5 m² | 0 | 519 000 zł | 12 206 | 81 m |
| ul. Pawła Edmunda Strzeleckiego | 43 m² | 0 | 549 000 zł | 12 767 | 89 m |
| Pawła Edmunda Strzeleckiego | 42 m² | 0 | 524 000 zł | 12 476 | 91 m |
| Studencka | 42,5 m² | — | 499 000 zł | 11 741 | 103 m |
| Pawła Edmunda Strzeleckiego | 42 m² | 0 | 499 000 zł | 11 881 | 179 m |
| Pawła Edmunda Strzeleckiego | 42,5 m² | — | 524 000 zł | 12 324 | 182 m |
| Bydgoskich Olimpijczyków | 53,1 m² | 0 | 429 000 zł | 8084 | 304 m |
| ul. Studencka | 40,2 m² | 2 | 404 767 zł | 10 059 | 322 m |
| Fordon | 52 m² | 0 | 429 000 zł | 8250 | 359 m |
| Igrzyskowa | 48 m² | — | 339 000 zł | 7063 | 378 m |
| Igrzyskowa | 40,6 m² | — | 415 000 zł | 10 227 | 378 m |
| Fordon | 49 m² | 1 | 439 000 zł | 8959 | 379 m |
| Nowy Fordon | 49,7 m² | 1 | 439 000 zł | 8826 | 379 m |
| ul. Jana Kleina 2 | 49 m² | — | 399 000 zł | 8143 | 385 m |
Mediana podobnych — 10 064 zł/m²; to mieszkanie — 11 857 zł/m² (+18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 2.11.2026 | Adresowo | dodane | 581 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 600 zł/m² z 5670 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.