Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TAVFKR-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49 m², parter
Chełmska, Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rok budowy
- 1957
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-chelmska) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-oddzielna-k) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-warszawa-chelmska-50m2) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-chelm)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% niższa od mediany 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (20 931 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 656 zł/m²) za 49 m² wychodzi ok. 914 000 zł — oferta jest o 18% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.11.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 40 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Gratka, Domiporta, Nieruchomości-online, Gethome, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Chełmska: 13 ofert sprzedaży (mediana 17 969 zł/m²), 41 transakcji w rejestrze (mediana 17 332 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 181 transakcji w 24 miesiące) mediana to 18 656 zł/m², czyli ok. 914 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | 0 | 750 000 zł | 15 306 | — |
| Chełmska | 52 m² | 0 | 749 000 zł | 14 404 | 10 m |
| Chełmska | 52 m² | 1 | 1 090 000 zł | 20 962 | 97 m |
| ul. Chełmska | 48 m² | — | 720 000 zł | 15 000 | 181 m |
| Chełmska | 50,9 m² | — | 1 069 000 zł | 20 986 | 181 m |
| Chełmska | 49 m² | 2 | 1 255 000 zł | 25 612 | 195 m |
| Czerniakowska | 45 m² | 5 | 645 000 zł | 14 333 | 281 m |
| Czerniakowska | 45 m² | 5 | 819 000 zł | 18 200 | 302 m |
| ul. Czerska | 45 m² | — | 1 070 000 zł | 23 778 | 303 m |
| Mokotów | 42 m² | 4 | 630 000 zł | 15 000 | 401 m |
| Kierbedzia | 43,6 m² | — | 927 000 zł | 21 286 | 433 m |
| Kierbedzia | 45 m² | — | 927 000 zł | 20 600 | 433 m |
| Stanisława Kierbedzia | 43 m² | 2 | 1 080 000 zł | 25 116 | 452 m |
| Stanisława Kierbedzia | 46 m² | 3 | 977 000 zł | 21 239 | 472 m |
| Kierbedzia | 52,2 m² | 3 | 977 000 zł | 18 713 | 472 m |
| Bobrowiecka | 43,3 m² | — | 923 387 zł | 21 350 | 483 m |
Mediana podobnych — 20 699 zł/m²; to mieszkanie — 15 306 zł/m² (−26%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 4.11.2026 | Gratka | dodane | 750 000 zł |
| 4.11.2026 | Domiporta | dodane | 750 000 zł |
| 4.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 750 000 zł |
| 4.11.2026 | Gethome | dodane | 750 000 zł |
| 4.11.2026 | Morizon | dodane | 750 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 247 zł/m² z 27 653 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 40 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.