Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DAJWLL-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49,3 m²
Bochenka, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49,3 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 332 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 933 zł/m²) za 49,3 m² wychodzi ok. 736 000 zł — oferta jest o 5% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.11.2026 (14 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 6Ulica ADAMA BOCHENKA: 16 ofert sprzedaży (mediana 14 170 zł/m²), 80 transakcji w rejestrze (mediana 14 883 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 225 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 933 zł/m², czyli ok. 736 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49,3 m² | — | 698 000 zł | 14 170 | — |
| Bochenka | 46,4 m² | — | 672 000 zł | 14 480 | 0 m |
| Bochenka | 55,3 m² | — | 774 060 zł | 14 000 | 0 m |
| Adama Bochenka | 47 m² | 2 | 639 000 zł | 13 596 | 0 m |
| Bochenka | 53,8 m² | 11 | 725 000 zł | 13 483 | 85 m |
| Podedworze | 51,1 m² | 4 | 714 989 zł | 14 003 | 180 m |
| Podedworze | 55,3 m² | — | 829 350 zł | 15 000 | 244 m |
| Podedworze | 55 m² | 6 | 829 350 zł | 15 079 | 244 m |
| Podedworze | 48,7 m² | — | 650 000 zł | 13 339 | 244 m |
| Podgórze Duchackie | 45,7 m² | 3 | 722 692 zł | 15 800 | 437 m |
| Podgórze Duchackie | 45,8 m² | 3 | 723 008 zł | 15 800 | 473 m |
| Ul. Łużycka | 45,5 m² | 0 | 691 144 zł | 15 200 | 522 m |
| Podedworze | 45 m² | 10 | 559 000 zł | 12 422 | 554 m |
| Łużycka | 45,6 m² | — | 693 728 zł | 15 200 | 607 m |
| Łużycka | 45 m² | 0 | 690 232 zł | 15 339 | 607 m |
| Łużycka | 47 m² | — | 760 914 zł | 16 200 | 607 m |
Mediana podobnych — 15 114 zł/m²; to mieszkanie — 14 170 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 1.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 698 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.