Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1FK8NR-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², piętro 4/5
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 4 z 5
- Rok budowy
- 2017
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4935) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-48m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% wyższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 325 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 189 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 681 000 zł — oferta jest o 6% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.10.2026 (26 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −3% (było 739 000 zł), 4.11.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2730 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 34 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 189 zł/m², czyli ok. 681 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 4 | 719 000 zł | 14 979 | — |
| Fabryczna | 43 m² | 2 | 535 890 zł | 12 463 | 14 m |
| Fabryczna | 42 m² | 2 | 562 595 zł | 13 395 | 31 m |
| Fabryczna | 52 m² | 1 | 620 816 zł | 11 939 | 36 m |
| Fabryczna | 43 m² | 1 | 531 577 zł | 12 362 | 36 m |
| Fabryczna | 52 m² | 2 | 602 594 zł | 11 588 | 39 m |
| Kosmonautów | 44 m² | 4 | 602 458 zł | 13 692 | 64 m |
| Fabryczna | 43,1 m² | 2 | 572 000 zł | 13 262 | 154 m |
| aleja Architektów | 47 m² | 1 | 656 604 zł | 13 970 | 204 m |
| aleja Architektów | 52 m² | 2 | 770 265 zł | 14 813 | 204 m |
| aleja Architektów | 48 m² | 7 | 691 920 zł | 14 415 | 204 m |
| aleja Architektów | 47 m² | 5 | 668 110 zł | 14 215 | 204 m |
| aleja Architektów | 46 m² | 1 | 649 305 zł | 14 115 | 204 m |
| aleja Architektów | 47 m² | 4 | 663 405 zł | 14 115 | 204 m |
| aleja Architektów | 51 m² | 1 | 747 169 zł | 14 650 | 204 m |
| aleja Architektów | 46 m² | 2 | 652 605 zł | 14 187 | 204 m |
Mediana podobnych — 13 400 zł/m²; to mieszkanie — 14 979 zł/m² (+12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 739 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 739 000 zł |
| 4.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 719 000 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 719 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 982 zł/m² z 16 574 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.