Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_14FMV-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48,9 m², parter
ul. Wróbla, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48,9 m²
- Piętro
- parter
- Rok budowy
- 1960
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-wrobla/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-wrob) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-ul-wrobla-49m2) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/26938)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 383 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 051 zł/m²) za 48,9 m² wychodzi ok. 589 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.07.2026 (121 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Wróbla: 4 ofert sprzedaży (mediana 11 202 zł/m²), 25 transakcji w rejestrze (mediana 11 012 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 160 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 051 zł/m², czyli ok. 589 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48,9 m² | 0 | 550 000 zł | 11 247 | — |
| Buska | 54 m² | 1 | 699 000 zł | 12 944 | 128 m |
| Stopnicka | 51 m² | — | 569 000 zł | 11 157 | 167 m |
| Stopnicka | 41,3 m² | — | 625 000 zł | 15 133 | 167 m |
| Stopnicka | 41 m² | 3 | 625 000 zł | 15 244 | 167 m |
| Bernarda Pretficza | 47 m² | 2 | 619 000 zł | 13 170 | 186 m |
| Mielecka | 42 m² | — | 489 000 zł | 11 643 | 198 m |
| ul. Mielecka | 41 m² | 3 | 489 000 zł | 11 927 | 198 m |
| Mielecka | 41,5 m² | — | 489 000 zł | 11 783 | 198 m |
| ul. Stopnicka | 41,3 m² | 3 | 650 000 zł | 15 739 | 211 m |
| Gajowicka | 41 m² | 1 | 550 000 zł | 13 415 | 245 m |
| OKOLICE UL.OJCA BEYZYMA | 40 m² | 2 | 549 999 zł | 13 750 | 348 m |
| okolice ul. al. gen. Józefa Hallera (Wrocław-Fabryczna) | 52 m² | 2 | 569 000 zł | 10 942 | 358 m |
| Sztabowa | 51 m² | 2 | 589 000 zł | 11 549 | 391 m |
| Stalowowolska | 47 m² | 2 | 675 000 zł | 14 362 | 442 m |
| okolice ul.Podchorążych | 49 m² | 3 | 637 000 zł | 13 000 | 463 m |
Mediana podobnych — 12 477 zł/m²; to mieszkanie — 11 247 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 550 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 550 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 980 zł/m² z 16 630 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.