Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-_XCA66-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², piętro 5/8
Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 5 z 8
- Rok budowy
- 2001
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-48m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow/ob/48594)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 17% wyższa od mediany 87 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 042 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 904 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 859 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.08.2026 (93 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 39 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 29 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 904 zł/m², czyli ok. 859 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 5 | 899 000 zł | 18 729 | — |
| Mokotów | 48,7 m² | 5 | 899 000 zł | 18 460 | 0 m |
| Wincentego Rzymowskiego | 48,7 m² | 5 | 879 000 zł | 18 049 | 91 m |
| Wincentego Rzymowskiego | 48 m² | 5 | 879 000 zł | 18 313 | 91 m |
| Mokotów | 47 m² | 2 | 780 000 zł | 16 596 | 316 m |
| Jadźwingów | 52 m² | 3 | 599 000 zł | 11 519 | 501 m |
| Orzycka | 41 m² | 2 | 599 000 zł | 14 610 | 521 m |
| ul. Orzycka | 41,6 m² | 2 | 599 000 zł | 14 399 | 521 m |
| ul. Jadźwingów | 42 m² | — | 649 000 zł | 15 452 | 552 m |
| Bokserska | 41 m² | 1 | 701 784 zł | 17 117 | 575 m |
| Jana Sebastiana Bacha | 46 m² | 1 | 779 000 zł | 16 935 | 628 m |
| Jadźwingów | 50,6 m² | — | 680 000 zł | 13 439 | 656 m |
| Bokserska | 42 m² | 5 | 699 000 zł | 16 643 | 658 m |
| Jadźwingów | 50 m² | 0 | 680 000 zł | 13 600 | 688 m |
| Gotarda | 41,8 m² | 7 | 599 999 zł | 14 354 | 691 m |
| Gotarda | 41,8 m² | 1 | 795 000 zł | 19 019 | 692 m |
Mediana podobnych — 18 372 zł/m²; to mieszkanie — 18 729 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 899 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 899 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 285 zł/m² z 27 754 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 39 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.