Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1NMAIN-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², piętro 2
Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 2028
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-hem) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-hemara)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% wyższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 483 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 12 311 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 591 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.11.2026 (3 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 40 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 125 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 311 zł/m², czyli ok. 591 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 2 | 635 013 zł | 13 229 | — |
| Białołęka | 39 m² | 2 | 549 984 zł | 14 102 | 0 m |
| Białołęka | 39 m² | 2 | 548 372 zł | 14 061 | 0 m |
| Białołęka | 39 m² | 2 | 546 420 zł | 14 011 | 0 m |
| Białołęka | 39 m² | 2 | 553 955 zł | 14 204 | 0 m |
| Białołęka | 39 m² | 2 | 555 940 zł | 14 255 | 0 m |
| Białołęka | 39 m² | 2 | 551 969 zł | 14 153 | 0 m |
| Białołęka | 39 m² | 2 | 550 323 zł | 14 111 | 0 m |
| Białołęka | 49 m² | 2 | 643 887 zł | 13 141 | 0 m |
| Białołęka | 48 m² | 2 | 637 446 zł | 13 280 | 0 m |
| Białołęka | 49 m² | 2 | 646 354 zł | 13 191 | 0 m |
| Białołęka | 48 m² | 2 | 639 879 zł | 13 331 | 0 m |
| Białołęka | 49 m² | 2 | 648 821 zł | 13 241 | 0 m |
| Białołęka | 39 m² | 0 | 576 094 zł | 14 772 | 188 m |
| Białołęka | 39 m² | 0 | 574 066 zł | 14 720 | 188 m |
| Białołęka | 39 m² | 1 | 553 781 zł | 14 200 | 188 m |
Mediana podobnych — 14 102 zł/m²; to mieszkanie — 13 229 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 12.11.2026 | Morizon | dodane | 635 013 zł |
| 12.11.2026 | Gratka | dodane | 635 013 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 247 zł/m² z 27 653 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 40 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.